La Cour d’appel de Paris a condamné des copropriétaires juifs français en créant leur « dette » !

M. B., sont des copropriétaires Juifs français. Ils ont été condamnés injustement, en 2017 par la Cour d’appel de Paris - Laure Comte, Jean-Loup Carrière, Frédéric Arbellot – et en 2021 par le Tribunal judiciaire, pour un "arriéré de charges" au montant distinct de celui allégué par le Syndicat - les magistrats ne se sont pas fondés sur la comptabilité de ce dernier et ont refusé de saisir le juge pénal pour savoir si des documents du Syndicat pouvaient être qualifiés pénalement de faux.  Et ce, alors que M. B. prouvaient que leur solde était créditeur en 2017. Absence de préparation d’audience, carences basiques en droit, en langue française et en arithmétique, déni d’un procès équitable notamment en violant les droits de la défense des justiciables juifs par une partialité choquante et par une mansuétude généreuse au bénéfice du Syndicat des copropriétaires et de son syndic Foncia Paris fautifs… Des dénis de justice du « gouvernement des juges » et l’absence de contrôles par diverses autorités qui ont refusé d’intervenir pour rétablir le droit : ministres de la Justice et du Logement, parquet, Groupe Foncia, Chambre du Commerce et de l’Industrie, Ordres des avocats et des huissiers de justice de Paris, etc. Relativisme juridique ou discrimination antisémite qui s'ajoute à celle ressentie par M. B. dans cet immeuble ? Aucun des syndics ayant succédé à Foncia Paris - cabinet Rondeau, Michel Hannel & Associés déclaré en liquidation judiciaire en 2023, Le Terrier depuis 2024 - n'a rectifié les erreurs comptables originelles, voire en a ajouté d'autres - soit au moins 7 299,84 € indus en 2022... En 2021, le Tribunal judiciaire a débouté Foncia, Foncia Paris, Jean-Patrick Jauneau et Karima Aktouf,  représentés par Me Carine Piccio, qui me poursuivaient pour diffamation. En 2024, un nouveau syndic, Le Terroir, a été élu. Il a annoncé que le cabinet Hannel est soupçonné d'être responsable des 34.000 € manquants dans la trésorerie du Syndicat. Le Conseil syndical et le syndic Le Terroir ne semblent pas intéressés par la récupération de ce montant très élevé, notamment une partie auprès d'AXA, qui a assuré la garantie financière jusqu'en 2023. M. B. a envoyé au syndic tous les documents demandés sur son compte de copropriétaires et attend, depuis le 20 octobre 2024, que Le Terroir lui annonce son évaluation de son solde.

L’affaire Krief, exemple d’antisémitisme d’Etat (version courte)

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Spoliations de Français juifs : l’affaire Tanger

Foncia au coeur d'une nouvelle polémique aux relents antisémites (Affaire M.B., version courte)

Spoliations de Français juifs : l'affaire M. B. (version longue)

Foncia Paris compare trois de ses salariés aux Juifs dénoncés
Des fautes comptables de Foncia Paris ruineuses pour des Français juifs
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L’avocate de Foncia, Foncia Paris, Jean-Patrick Jauneau et Karima Aktouf m’a adressé une mise en demeure liberticide

Pétition contre la spoliation des Français juifs

Antisémitismes de France

Mon interview par Radio Chalom Nitsan le 18 février 2016 sur les Juifs actuellement spoliés, les migrants et l'attentat islamiste au Bataclan

Krief Affair, an example of French state-backed anti-Semitism

State-backed Anti-Semitism in France?

Petition against Despoilment of French Jews

En ce jour printanier de 2017, l’audience publique du Pôle 4 - Chambre 2 de la Cour d’appel de Paris, en charge des contentieux de copropriété, avait révélé trois signes inquiétants.

Tout d’abord, les trois magistrats - Laure Comte, Jean-Loup Carrière, Frédéric Arbellot - semblaient souvent s’ennuyer.

Ensuite, Laure Comte, vice-présidente placée, avait demandé à Me Carine Smadja, avocate du Syndicat des copropriétaires, si elle avait distingué les « arriérés d’appels de charges » des honoraires de « suivi contentieux » du syndic Foncia Paris. Me Carine Smadja avait répondu par l’affirmative. Un demi-mensonge ou une demi-vérité. Certes, dans un ultime tableau erroné, cette avocate avait opéré cette distinction, mais elle avait tout fusionné en un seul montant dans ses conclusions.

Laure Comte n’avait donc pas préparé cette audience.

Aucun de ses deux collègues n’a nuancé les allégations de Me Carine Smadja. Parce qu’ils n’avaient pas eux non plus étudié l’affaire avant l’audience ? Pour ne pas ridiculiser publiquement leur collègue ? Par indifférence ou inattention ?

Puis, ce fut au magistrat siégeant entre ses deux collègues, vraisemblablement Jean-Loup Carrière, président de Chambre, de meubler l’audience par des propos badins et chronophages.

Cet intermède devait être drôle car Me Carine Smadja a ri.

Moi non, tant j’ai trouvé désolant ce spectacle. Une audience normale, banale de cette Cour ?

Pourtant, dans leurs conclusions, M. B. insistaient sur le fait que le Syndicat avait versé aux débats des tableaux erronés afin de duper la justice. Ce qui est constitutif d'escroquerie au jugement, un délit. Et dans ses écritures, Me Carine Smadja stigmatisait les intimés M. B. pour avoir évoqué l’antisémitisme teintant ce litige.

Soit ces trois magistrats ont lu ces conclusions et n’ont pas été choqués par cette manœuvre et cet antisémitisme, soit ils n’ont pas jugé utile d’en prendre connaissance avant l’audience.

Ah ! J’oubliais. Me Carine Smadja a brièvement plaidé pour justifier la pertinence de l’ancien règlement de copropriété enfin versé aux débats.

Arrêt inique

En 2015, Anne Bartnicki, magistrate de Tribunal d’instance, avait débouté le Syndicat de sa demande en paiement de « 3.776,45 € de charges de copropriété du 16 octobre 2012 au 28 janvier 2015 » car le règlement de copropriété daté et signé n’avait pas été communiqué. Elle avait aussi débouté M. B. de leurs demandes.

Le Syndicat avait interjeté appel et réclamait devant la Cour 2 620,67 € au titre d’appels de charges et de « frais » au 1er avril 2017, date d'exigibilité de l'appel en date du 17 mars 2017.

Quant à M. B., ils prouvaient qu’au 7 mai 2017 leur solde créditeur s’élevait à 2 180,35 € : 154,67 € au titre de leurs charges et 2 025,68 € de « frais » litigieux.

Ce qui gêne et stupéfie dans cet arrêt de la Cour d’appel de Paris ? Tout. Sa « motivation » lacunaire ou infondée, son « raisonnement » souvent choquant et ses manœuvres partiales.

Quel règlement de copropriété s’applique au litige ? Mystère. La Cour se contente d’indiquer que le nouveau règlement, opposable aux intimés même non publié, reprend les tantièmes des lots indiqués dans l’ancien règlement. L’expert judiciaire Vassiliadès avait en effet procédé à des Copier-Coller de l’ancien règlement au nouveau, sans vérifier sur place si les descriptifs des lots correspondaient à la réalité des lots.

La Cour a tancé sèchement le Syndicat et son syndic Foncia Paris sur deux points. Premièrement, elle a considéré comme illégal que le syndic Foncia Paris ait réclamé à M. B. des sommes au titre de ses « vacations de suivi de contentieux et recouvrement », car elles sont inhérentes à la mission du syndic rémunéré par tous les copropriétaires. Deuxièmement, la Cour a constaté que la somme de 114,13 € de l’assignation par l’huissier de justice Guinot en 2014 relevait des dépens et « ne peut être demandée une seconde fois » au titre de « frais » par le Syndicat.

Les 122,35 € de « vacations contentieux » du syndic Foncia Paris, considérés par un jugement de 2012 comme illégalement perçus par le Syndicat et que celui-ci refuse depuis plus de cinq ans d'inscrire au crédit du compte de M. B. ? La Cour s’estime incompétente pour statuer sur ce point sur lequel M. B. avaient attiré son attention. 

Quant au solde du compte (appels de charges et leurs règlements) de M. B., la Cour a distingué deux périodes : d’abord, du 16 octobre 2012 au 28 janvier 2015, date à laquelle avait statué le Tribunal, puis du 29 janvier 2015 au 1er avril 2017, date retenue par le Syndicat dans ses dernières conclusions.

Un choix de date – 1er avril 2017 – significatif : la Cour a inclus le dernier appel trimestriel de charges du Syndicat envoyé à M. B., tout en excluant ipso facto les derniers paiements, notamment de charges, par M. B. Elle a donc choisi son camp. Si elle était gênée par ces deux dates différentes, pourquoi n’a-t-elle pas évoqué ce point lors de l’audience ? N’eût-il pas été conforme aux droits de la défense de soulever ce point lors de l’audience afin que chaque partie puisse expliquer son choix de date, voire d'éviter ce hiatus temporel en convenant d'une date commune fixée par la Cour en accord avec les parties lors des audiences de procédures préalables à cette audience ?

Car cette date choisie par un Syndicat, puis reprise par les magistrats du Tribunal ou de la Cour d'appel, induit un effet fatal pour tous les copropriétaires assignés : le solde de leur compte au titre des ultimes charges ne peut qu'être débiteur à cette date. En effet, le paiement du dernier appel de charges, dont la date d'exigibilité est en l'occurrence le 1er avril 2017, figurera dans l'appel de charges suivant, dont la date d'exigibilité est en l'espèce le 1er juillet 2017, donc après les dernières conclusions versées aux débats par le Syndicat, après l'ultime audience judiciaire et durant le délibéré. Ainsi, par cette tactique, tout Syndicat est sûr, en alléguant un solde débiteur au titre des charges de copropriété, de faire condamner des copropriétaires par des magistrats, du Tribunal à la Cour, d'appel ou de cassation.

Alors, me direz-vous, c'est au créancier de prouver sa créance, donc la Cour d'appel s'est intéressée logiquement  aux conclusions et pièces du Syndicat, qui se présentait comme créancier. Certes, mais pourquoi n'a-t-elle pas, à aucun moment, et notamment pas après avoir constaté des erreurs comptables du Syndicat, cité les arguments et preuves de M. B. ? 

Dans leurs conclusions et pièces, M. B. avaient prouvé que tous leurs versements étaient indiqués, de manière éparpillée, dans les diverses pièces du Syndicat. Ils avaient donc du reconstituer leur compte de copropriétaires en y intégrant tous les montants ayant crédité et débité leur compte de copropriétaires. Ils avaient aussi établi un tableau synoptique indiquant pour chaque montant versé, le numéro de la pièce du Syndicat – appel de charges, décompte de son huissier, etc. - ou de leur pièce le mentionnant, ainsi que la date et le numéro du chèque. A titre de preuve de la réalité de tous leurs paiements, ils avaient aussi communiqué les photocopies de leurs chèques et les relevés mensuels bancaires attestant du prélèvement de leurs chèques, ainsi que le procès-verbal d’une saisie bancaire par l’huissier de justice du Syndicat.

Pour parvenir aux soldes en 2015 et 2017, la Cour a usé de manœuvres ENÔÔÔRMES :

- Elle a dissimulé les calculs par lesquels elle parvenait à ses « montants totaux ».

Donc, nul ne peut les vérifier ;

- La Cour a procédé par allégations sans avancer de preuve ;

- Elle n’a accepté que les pièces sciemment erronées du Syndicat ;

- Elle a dénaturé, déformé ou ignoré les conclusions et pièces de M. B. :

        ➤Dans la première période, la Cour a allégué que quatre sommes - 386,09 €, 800 €, 800 €, 404 € - « n’apparaissent pas dans les décomptes » – lesquels ? – et « ne sont justifiés que par les photocopies de chèques libellés » à Foncia Paris « et des extraits de leurs comptes » bancaires ; « or ces seuls éléments ne peuvent établir que ces chèques ont été encaissés par le Syndicat ». Exeunt 2 390,09 €. 

       La Cour veut-elle dire qu’un chèque libellé à l'ordre du syndic pourrait avoir été débité par quelqu’un d’autre ? Ou bien qu’il aurait pu être gardé par Foncia Paris ou le Syndicat dans un compte inconnu de M. B. ? Et si oui, par qui ?

       Donc, même en présentant les photocopies de chèques et de relevés bancaires leur correspondant, même en désignant les pièces du Syndicat les indiquant comme ayant crédité le compte de M. B., cela ne suffit pas à la Cour. Pourquoi ? C’est pourtant ce que le Tribunal avait exigé en 2015.

       Ces quatre montants apparaissent dans la pièce 4-2 du Syndicat. 

      M. B. a versé à neuf reprises un montant de 800 €. Quels "800 €" la Cour a-t-elle écartés à deux reprises ? Mystère.

   Est-ce si fréquent que des copropriétaires prouvent que leur compte est créditeur et que les documents communiqués à la justice par un Syndicat sont erronés ?
      Quels "éléments" seraient, selon la Cour, « susceptibles établir que ces chèques ont été encaissés par le Syndicat » et auraient donc une valeur probatoire selon elle ? Mystère.

      ➤La Cour n’a retenu que les montants versés par M. B., et non pas tous les montants ayant crédité leur compte de copropriétaires.        Ainsi, elle a occulté les régularisations budgétaires, etc. Soit 2 851,91 €.

     Par contre, la Cour a tenu compte de tous les montants ayant débité le compte de M. B. Pourquoi cette asymétrie ?

- Pour évaluer le solde de la première période, elle semble avoir pioché dans la seconde période 3 150 € versés par M. B. - 17 novembre 2015-16 août 2016 !?

- Pour évaluer le solde de la seconde période, elle a omis des montants créditant le compte du 17 août 2016 au 2 octobre 2016, soit 1 000 € !?

- Elle a ignoré les faits prouvant les fautes et l’opacité de gestion : par exemple, les intérêts versés au Syndicat par M. B. n’apparaissent dans aucun relevé général annuel des comptes du Syndicat depuis 2012. Le Syndicat a-t-il récupéré le montant de la saisie-bancaire de 386,09 € effectuée en 2013 par son huissier ? Si oui, pourquoi n’a-t-il pas crédité le compte de M. B. de ce montant ? Si non, pourquoi n’a-t-il rien fait alors que M. B. le lui a dit lors d’une réunion en janvier 2017 ?

Etc. Etc. Etc.

Des trucs de OUF !

Dans chacune des deux périodes distinguées, la Cour d'appel a statué sur les "charges dues", puis sur les "frais de relance et de mise en demeure".

Pour la première période (16 octobre 2012-28 janvier 2015), concernant le solde des seuls appels de charges et de leurs règlements, la Cour parvient on ne sait comment à un « solde positif de 121,88 € à leur crédit, qui sera reporté sur la période suivante ».

Et la Cour confirme le jugement qui avait rejeté « la demande en paiement des charges de copropriété formulée par le syndicat des copropriétaires et débouté [M. B.] de leur demande en reconnaissance du solde créditeur de leur compte ».

Elle a évalué à 748,33 € les « vacations » du syndic (634,20 €) et frais d’assignation (114,13 €) qu’elle a considérés indûment payés par M. B. Si la Cour avait ajouté ces deux montants au solde créditeur au titre des charges (121,88 €), le compte de M. B. serait créditeur net de 870,21 € selon ses calculs.

Pour la seconde période - 29 janvier 2015-1er avril 2017 -, concernant le solde des seuls appels de charges et de leur règlement, la Cour a évalué – par quels calculs ? -, le solde débiteur de M. B. à 720,34 €, en tenant compte du solde des charges de 121,88 € de la précédente période.

Contre toute logique, elle en a exclu les sommes payées par M. B. entre le 17 novembre 2015 et le 16 août 2016.

Quant aux frais du syndic au titre de son « suivi de contentieux », la Cour a « oublié » un montant de 96 €. Il en résulte un total de 1 056 €, au lieu de 1 152 € dont le compte de M. B. doit être crédité.

M. B. a payé ces « vacations ». Pourquoi la Cour n’en a-t-elle pas tenu compte dans l’évaluation du solde net ? Celui-ci deviendrait alors créditeur net de 335,66 € (1 056,00 € - 720,34 €). Sans parler des « frais » divers (870,21 €) de la précédente période que la Cour aurait du réintégrer dans ce solde...

On passe de Charybde en Scylla quand la Cour réécrit les faits pour justifier ses condamnations iniques.

La Cour a reproché, sans le prouver, à M. B., « qui ont déjà été condamnés par une précédente décision à payer les charges de copropriété » - avec des calculs similaires ? -, d’avoir « payé irrégulièrement les charges de copropriété en 2013 et en 2014, justifiant la délivrance par le syndicat des copropriétaires d’une seconde assignation à leur égard ». La Cour n’a pas indiqué le solde du compte de M. B. en 2014 lors de cette assignation. Pourquoi ? Elle a semblé ignorer que, en vertu du droit - articles 1256 et 1342-10 du Code civil ainsi que 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du Syndicat des copropriétaires -, les sommes versées remboursent la dette la plus ancienne, donc la condamnation judiciaire de 2012. M. B. ont versé chaque mois des chèques sauf en janvier 2013 – chèque de 1 800,62 € en février 2013 - et en mai 2014. Soit deux mois sans versement sur dix-sept mois. C’est très peu. En outre, M. B. avaient fini, au moins depuis janvier 2014, de payer les sommes dues conformément au jugement de 2012 et les saisies exécution injustifiées, et avaient donc enchaîné avec le paiement de leurs charges. Enfin, ce n’est pas le paiement irrégulier des charges qui justifie une assignation, mais des conditions légales : si les paiements sont irréguliers, mais qu’in fine le solde est créditeur, le copropriétaire ne sera pas assigné en justice. Sauf dans cette affaire semble-t-il. Par ailleurs, la Cour élude le non respect par le Syndic du contrat de son syndic Foncia Paris stipulant notamment une mise en demeure avant toute assignation.

La Cour a allégué que M. B. auraient causé un préjudice au Syndicat par leurs « manquements répétés » à leur « obligation essentielle » de régler leurs charges. Or, l’appartement de M. B. représente 40 millièmes de l’immeuble, soit 4%. Selon les calculs de la Cour, le solde, sans tenir compte des "vacations suivi contentieux" payées par M. B. - était créditeur en 2015, et au 1er avril 2017 débiteur de 748,33 € - un appel trimestriel de charges et les appels de travaux -, tous deux payés les 1er mars et 11 avril 2017. Quels sont ces « manquements répétés » ?

La Cour réfute toute accusation de « gestion opaque » et de « fautes de gestion » du Syndicat. Pourtant, à deux reprises, en 2015 et en 2017, elle est parvenue à des soldes différents de ceux allégués par le Syndicat, et dont l'un est créditeur en 2015. Pour la Cour, ce ne sont pas des « fautes de gestion ». Alors, c’est quoi ? La Cour a pourtant prouvé à deux reprises des « fautes de gestion » du Syndicat représenté par son syndic Foncia Paris. Pourquoi l'a-t-elle nié quelques paragraphes plus loin ?

Et la Cour a condamné M. B. au titre du « préjudice subi par le syndicat des copropriétaires à la somme de »… 1.000 € !? La Cour n’a pas jugé utile de définir ce « préjudice ».

Le calice jusqu’à la lie.

« L’insatisfaction de [M. B.] concernant la réalisation de certaines prestations votées par l’assemblée générale des copropriétaires, comme celles réalisées par les géomètres et M. Vassiliades ou le remplacement des interphones, ne peut justifier l’attribution de dommages et intérêts, la charge de la preuve de la faute du syndicat des copropriétaires pesant sur eux ; or, aucune faute du syndicat des copropriétaires n’est démontrée par M. B. ». La Cour a ainsi nié ou semble ignorer notamment que le règlement de copropriété, ancien comme nouveau rédigé par l’expert judiciaire Vassiliadès, ne reflète pas la réalité de l’immeuble, que les quotes-parts de travaux payés par M. B. sont supérieures à celles des travaux votés en Assemblées générales, que M. B. paie des travaux le concernant sans qu'ils soient réalisés dans son appartement, que le pouvoir de décision de l’Assemblée générale relatif à des travaux est transféré bizarrement à une personne mystérieuse, etc. 

Le Syndicat et son syndic Foncia Paris ont oublié de prévoir le départ à la retraite de la gardienne de l’immeuble, et ont imposé une Assemblée générale extraordinaire induisant des frais additionnels pour régler ce problème, et en exigeant rapidement le paiement d’un montant élevé pour la prime de départ. La Cour a éludé.

Le Syndicat a fait payer à M. B. deux fois les « vacations contentieux » de son syndic Foncia Paris : d’une part, leur quote-part de ces « vacations » figurant dans les Relevés généraux annuels, et, d’autre part la totalité de ces « vacations » dans leurs appels trimestriels. Silence de la Cour.

La Cour a débouté M. B. de ses demandes de dommages et intérêts pour les préjudices subis « pour gestion irrégulière, opaque et sciemment erronée du Syndicat ». Un déni de la réalité par la Cour.

Le Syndic a assigné sans respecter le contrat de son syndic Foncia Paris qui prévoyait notamment une mise en demeure préalable. La Cour a reconnu un solde positif en 2015, et pourtant le Syndicat a interjeté appel… Mais la Cour récuse une procédure abusive et vexatoire !?

« Il n’y a pas lieu d’enjoindre le syndicat des copropriétaires à réaliser les modifications comptables, la présente décision étant le seul document attestant des sommes dues sur la période considérée ; en outre, [M. B.] n’établissent pas les erreurs dans les écritures comptables alléguées ». La Cour a dénié les preuves de M. B. alors que le Syndicat et Foncia Paris n’y avaient relevé aucune faute. Interdiction de « modifications comptables », mais comment faire ? Mystère. Un refus de la Cour qui viole l’article 5 de l’Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires : « Les documents comptables sont tenus sans altération et sans blanc. Une écriture erronée est annulée par une écriture contraire. » Solution envisageable : clore le compte de M. B. et en ouvrir un autre en partant du solde de la Cour d'appel.

Faille : la Cour est restée silencieuse sur la possibilité pour M. B., sur le fondement de cet arrêt, de réclamer les sommes versées au Syndicat et jugées indues par la Cour. M. B. devront-ils aller devant la justice ou le Syndicat représenté par Foncia Paris remboursera-t-il à l’amiable tout cet indu ? Cette dernière hypothèse semble peu vraisemblable au vu de leur conduite à l'égard de faits similaires.

La Cour a condamné M. B. à payer au Syndicat « 720,34 € au titre des charges de copropriété dues sur la période entre le 29 janvier 2015 et le 1er avril 2017, appel provisionnel 2ème trimestre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal ». Dès le 1er mars 2017, M.B. avaient envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception un chèque de 583,60 € réglant, par anticipation, les charges de copropriété du 2e trimestre 2017. Et ce, afin de tenir compte du fait que la Cour allait statuer à la date du Syndicat. Et ils avaient versé aux débats les photocopies de cette lettre, de ses avis d'envoi et de réception ainsi que de ce chèque. La Cour ne les aurait pas remarqués !? Ou même en payant à l'avance ce 2e trimestre, leur compte serait-il débiteur ?  Ou la Cour a-t-elle condamné M. B. à payer une seconde fois ce montant ?

Et la Cour d’ajouter : « Le sens de la présente décision conduit à rejeter la demande formée par [M. B.] de dispense de participation aux frais de procédure au titre des charges de copropriété ». Quel "sens" ?

Voyons les frais de justice (article 700 du Code de procédure civile). Le Tribunal n’avait rien alloué à ce titre aux parties. Devant la Cour, le Syndicat réclamait 4 000 € pour ses frais de justice. La Cour d’appel a condamné M. B. à payer au Syndicat... 6 000 € pour ses frais de justice : 2 000 € au titre de ceux devant le Tribunal et 4 000 € pour ceux devant la Cour. Quelle mansuétude généreuse ! D’autant que les conclusions de ses avocates étaient en partie constituées de Copier-Coller. Précisons que la Cour d’appel de Paris accueillant tout ou partie des demandes du Syndicat, voire aucune demande des parties, condamne généralement au titre des frais de justice globaux - devant le Tribunal et la Cour -, les parties perdantes – couple de copropriétaires, banque ou La Poste - à un montant variant de 4 000 € à 5 000 €. Si la Cour avait infirmé entièrement le jugement déféré, si elle avait reconnu exacts les « soldes débiteurs » allégués par le Syndicat en 2015 et en 2017, à quel montant aurait-elle condamné ces copropriétaires français juifs ? 20 000 € ? Plus ? Et si la Cour avait appliqué le droit, si elle avait reconnu le solde créditeur en 2017 de M. B., aurait-elle alloué un montant à M. B. pour ses frais judiciaires ? Si oui, combien ? Cinq cents euros ?

Récapitulons. Le solde du compte de M. B. était créditeur en mai 2017 de 2 180,35 € : 154,67 € au titre de leurs charges et 2 025,68 € de « frais » litigieux (« vacations de suivi contentieux » du syndic, etc.)
La Cour d’appel de Paris :
- A confirmé quasi-entièrement le jugement déféré ;

- A trouvé en 2015 un solde créditeur de 121,88 € concernant les seuls appels de charges, alors que le Syndicat alléguait un solde débiteur net de 3 776,45 € ;

- A allégué en 2017 un solde débiteur de 720,34 € concernant les seuls appels de charges, alors que le Syndicat alléguait un solde débiteur net de 2 620,67 € ;

- A considéré comme illégales, car infondées, les demandes du Syndicat concernant les « vacations de suivi contentieux » du syndic Foncia Paris (1 690,20 €), et les « frais d’assignation en 2014 »  (114,13 €), soit le montant total de 1 804,33 € ;
- A oublié d'indiquer dans son Dispositif, les montants de ces "vacations" et de ces "frais d'assignation", soit un total de 1 804,33 € ;
- A semblé ignorer que ses "calculs" aboutissaient à un solde net créditeur du compte de M. B. de 1 205,87 € en 2017  ;
- A alloué 1 000 € de dommages et intérêts pour un prétendu « préjudice » non défini ;

- A accordé 6 000 € au titre des frais de justice du Syndicat.

Comprenne qui pourra.

« Gouvernement des juges »

L’arrêt de la Chambre 4-2 a été rendu par ces trois magistrats, semblant quinquagénaires, de la Chambre 4-2  : Laure Comte, vice-présidente placée, Jean-Loup Carrière, président de Chambre, Frédéric Arbellot, conseiller. Il est signé par le président. Nul doute que les deux autres juges ont eu la conscience professionnelle de lire cet arrêt.

Or, cet arrêt s’avère émaillé de fautes multiples de français - grammaire, syntaxe, etc. - ENÔÔÔRMES. En voici deux exemples extraits du pot-pourri infra :

- « Les comptes produits par le syndicat des copropriétaires ne fait pas mention des sommes » (p.5) ;

- « L’imputation des sommes versées n’ayant pas été précisées par [M. B.], celles-ci s’imputent » (p.7). Deux fautes dans une même phrase !

Comment aucun de ces trois magistrats n’a-t-il relevé ces fautes violant des règles apprises à l’école primaire, notamment l’accord du verbe avec son sujet ?

"Les fautes d'accord, de conjugaison ou de syntaxe peuvent coûter cher en entreprise. Aurore Ponsonnet, formatrice, auteur et ancienne orthophoniste, affirme qu'aujourd'hui, une orthographe non maîtrisée peut empêcher un employé d'évoluer professionnellement" : "On ne fait pas confiance à un employé qui fait des fautes d'orthographe. Un patron aura tendance à ne plus lui confier de missions importantes... Pire, un patron peut décider de ne pas le faire évoluer professionnellement à cause de son problème d'orthographe... Des études montrent qu'il y a des pertes de profit engendrées par les fautes d'orthographe", a déclaré Aurore Ponsonnet au Figaro (10 décembre 2018). 

A l'évidence, ces fautes basiques n'ont pas empêché ces trois magistrats d'être désignés pour siéger dans la Cour d'appel de Paris. 

Force est de constater que le niveau s’est effondré aussi à la Cour d’appel la plus prestigieuse et importante de France. Et pas seulement en langue française.

Non seulement M. B. a du affronter une partie adverse, le Syndicat représenté par Foncia Paris, mais aussi le « gouvernement des juges ».

Ainsi, le solde du compte de M. B. était créditeur en mai 2017. Par diverses manœuvres, la Cour d’appel de Paris l’a métamorphosé en solde débiteur en inventant une dette considérable. Pourquoi ? Est-ce légal, normal ou habituel ? Dans d’autres contentieux, la Cour a-t-elle changé un solde débiteur en solde créditeur ?

Ce « gouvernement des juges » s’est trahi par cette phrase : « L’imputation de frais de suivi de contentieux dans leurs comptes n’est pas en soi fautive, le caractère nécessaire des frais relevant de l’appréciation des juridictions ». Il affirme ainsi qu’il a substitué illégalement son « appréciation » à l’application de la loi, en l'occurrence l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

En effet, la loi considère que le syndic ne doit pas exiger des honoraires additionnels à son forfait annuel pour « suivi contentieux » car ceci relève de sa mission pour laquelle il est payé par un forfait annuel. Mais, cette Cour a considéré que si un syndic ne la respectait pas, il ne serait pas systématiquement sanctionné par les magistrats, dont certains valident cette violation manifeste de la loi. La loi est pourtant claire, et ne nécessite pas d’« appréciation ». Mais ainsi va le « gouvernement des juges » qui substitue à la loi, « expression de la volonté générale », le « bon vouloir » de magistrats. Un aléa si peu juridique. Car la Cour n’indique pas les critères d’appréciation du « caractère nécessaire des frais ». Qui les aurait définis ? Ces critères seraient-ils identiques pour tous les juges ou varieraient-ils selon les syndics et les justiciables ?

Arrêt embarrassant

Cet arrêt de 2017 s’avère embarrassant pour tout le monde. Pour cette Cour à la sinistre réputation à l’égard de copropriétaires Juifs (cf. en particulier l’affaire Tanger). Pour le Syndicat, son huissier de justice Me Jean-Benoît Michelet, ses avocats Me Albert Goldberg, puis Me Carine Smadja, son syndic Foncia Paris qui ont notamment versé aux débats des décomptes erronés. Pour les autorités de tutelle : ministères de la Justice et de la Cohésion des territoires en charge du logement, groupe Foncia, Ordres des avocats et des huissiers, Chambres parisienne et nationale d'huissier de justice, Procureur, présidence de la Cour d'appel de Paris, etc. Tous, alertés, sont demeurés inactifs.

La Cour d’appel de Paris a refusé à M. B. le droit élémentaire à la preuve, base du droit de la défense dans un procès équitable. Des justiciables dhimmitisés.

Le Syndicat a commis de multiples fautes comptables. La Cour l’a constaté en 2015 et 2017, sans en tenir rigueur au Syndicat.

Où est passé notamment le montant de la saisie bancaire effectuée par l'huissier de justice du Syndicat et dont le décompte a été communiqué par M. B. L’huissier l’aurait-il gardé pour lui ? Le Syndicat et Foncia Paris l’auraient-ils réclamé ou/et perçu sans l’indiquer dans le compte de M. B. ? Aucun intérêt pour la Cour.

Le Syndicat a interjeté appel en 2015 alors que le solde de M. B. est créditeur. Bagatelle ! Manifestement, cela ne suscite pas la curiosité de la Cour.

Le Syndicat a refusé en 2015 de lever l’hypothèse grevant l’appartement de M. B., alors que leur solde était créditeur. Circulez, y’a rien à voir !

Le Syndicat n’a pas respecté le contrat de son syndic Foncia Paris stipulant une mise en demeure suivie de deux relances avant toute assignation. Il n’en est pas sanctionné par la Cour.

M. B. a fini de payer la somme due conformément au jugement de 2012 dès janvier 2014, et ses chèques ont ensuite payé ses charges. Le Syndicat et Foncia Paris ont pourtant fait payer par M. B. des honoraires de « suivi contentieux » au 2e trimestre 2014. Parce qu’ils préparaient l’assignation de juillet 2014 ? Ces questions n’effleurent même pas la Cour.

A deux reprises, la Cour n’a pas imputé sur son solde concernant ls appels de charges les « vacations contentieux » qu’elle a jugées illégales. Des oublis ? A deux reprises ?

Le Syndicat, son syndic Foncia Paris et ses avocats ont communiqué, impunément, à la justice des documents erronés susceptibles d’être qualifiés de faux. M. B. l’a prouvé dans ses conclusions et pièces. La Cour a ignoré ces preuves sans aucune motivation. Soit la Cour a lu ces conclusions et pièces, et n’a décelé aucune erreur, donc pourquoi a-t-elle occulté ces faits graves, car si elle avait relevé la moindre erreur, nul doute qu'elle l'aurait écrit dans son arrêt ? Soit la Cour ne les a pas lues, et pourquoi n’en a-t-elle pas pris connaissance ? Le Syndicat et Foncia Paris ont-ils commis des fautes comptables pour d’autres copropriétaires ? Peccadilles !

La Cour, comme le Tribunal, a refusé de s’estimer incompétente, de surseoir à statuer et de renvoyer ce contentieux devant la juridiction répressive, notamment pour faux et usage de faux, escroquerie au jugement (article 313-1 du Code pénal). Et ce, alors que cette question préjudicielle  « porte sur une question dont la solution est nécessaire au règlement au fond du litige » (C. Cass. Soc., 26 mars 2014, pourvoi n° 12-25.455, Bull. 2014, V, n° 90).

Le montant des "frais" injustifiés exigés et obtenus de M. B. représente une avance de plus d’un an de charges de copropriété. Une avance productrice d’intérêts pour le Syndicat ou/et Foncia Paris ? Cela ne choque pas la Cour.

La Cour a imposé son solde en 2017, mais a refusé d’enjoindre au syndicat de « réaliser les modifications comptables ». La quadrature du cercle ciselée par la Cour.

La Cour a omis dans le PCM (Par ces motifs) ou dispositif de son arrêt un montant qu’elle a jugé illégal dans ses « motifs » : 1 804,33 € ("vacations" de Foncia et frais d'assignation). Inattention des trois magistrats ?

Récapitulons. Déni d’un procès équitable, violation des droits de la défense, dénaturation de conclusions et pièces, interdiction illégale pour des justiciables de prouver leurs dires, ignorance de règles essentielles de la langue de Molière, notions lacunaires d’arithmétique, non application du droit, partialité en faveur du Syndicat et de son syndic Foncia Paris, déconnexion de la réalité, sens de l’équité problématique… Voici la liste non exhaustive des griefs que M. B. reprochent à cette Cour d’appel. « Comment des magistrats ayant de telles carences peuvent-ils comprendre et jauger nos conclusions ainsi que nos décomptes ? A l'évidence, cela ne les a pas empêchés d'agréer les tableaux erronés du Syndicat », déplorent M. B.

Cet arrêt prouve ce que j’écrivais dès janvier 2017 : cette procédure judiciaire, lancée en 2014 et maintenue en 2015 par le Syndicat, ne visait pas à récupérer une prétendue « créance » du Syndicat.

Pourquoi le Syndicat représenté par Foncia Paris n’a-t-il pas craint, en interjetant appel et en refusant les propositions de règlement amiable de M. B., une condamnation judiciaire ? Ce « gouvernement des juges » participe à l’encombrement des prétoires et à la ruine de copropriétaires juifs.

Avec cette dette créée par la Cour, le Syndicat dispose d’un argument pour refuser de lever l’hypothèque. Par cet arrêt, il s’est enrichi et a quasiment ruiné M. B. Il garde le solde créditeur de M. B., va obtenir environ 8 000 € augmentés des intérêts, et va recommencer le cycle des saisies bancaires en majorant illégalement le montant de sa « dette » et ce avec le concours d’huissier de justice. Un encouragement de plus. Pour le Syndicat, c’est bingo ! Le jack pot. Quelle aubaine ! Dans cette configuration, c’est tout bénef pour un Syndicat d’assigner en justice des copropriétaires juifs français en alléguant un prétendu « arriéré de charges ».

Quant à Foncia Paris, à deux reprises en 2012 et en 2017 ses « vacations contentieux » ont été jugés illégales, et il n’a pas été condamné. Résultat : Foncia Paris a recommencé et s’est enrichi. Qu’encourt-il ? Rien. Et il est régulièrement réélu par le Syndicat. Pour bons et loyaux services ?

Depuis au moins 2000, cette Cour fait partie de ces « territoires perdus de la justice française » pour les Juifs. Certes, Alea jacta est (les dés en sont jetés, en latin), mais les dés s'avèrent pipés.

Un pas de plus est franchi par cet arrêt. Refuser les preuves des copropriétaires juifs, nier des périodes et des versements, inventer un solde débiteur en lieu et place d’un solde créditeur... Il fallait oser. Cette Cour a osé. Impunément ? Certes, M. B. peuvent se pourvoir en cassation. Mais cela induira un coût financier et ce pourvoi n’a pas d’effet suspensif : M. B. sont contraints de payer immédiatement plus de 7 700 € ! A deux reprises en 2012 et en 2017, des magistrats ont encouragé le Syndicat et Foncia Paris. Ceux-ci ne s’arrêteront pas en si "bon chemin".

C’est une victoire à la Pyrrhus. Les pratiques du Syndicat et de Foncia Paris ternissent leur image. Un discrédit durable est jeté sur cette Chambre de la Cour d’appel de Paris qui, depuis une quinzaine d’années, prend le parti du fort fautif contre le faible juif respectueux du droit.

Comment avec leurs lacunes basiques, tant en droit qu’en langue française, leur manque de sérieux, ces trois magistrats sont-ils parvenus à des fonctions si élevées à la Cour d’appel de Paris ?

C’est le rôle éminent de l’Ecole nationale de la Magistrature dans la formation des magistrats qui apparaît avec ces failles abyssales, ces carences aberrantes et une conception choquante de leur fonction. Et la faillite du Mémorial de la Shoah qui assure des cours sur l’antisémitisme à des magistrats dans le cadre de leur formation.

Avec cette anomie, c’est facile de ruiner des Juifs, ce peuple qui a donné les Tables de la Loi au monde, avec l’aide déterminante du « gouvernement des juges » qui s’affranchit de la loi, sous la présidence d'Emmanuel Macron comme sous celle des précédents locataires de l’Elysée : François Hollande, Nicolas Sarkozy, Jacques Chirac.

On peut s’étonner de la rapidité de cette procédure devant la Cour d’appel alors qu’un copropriétaire juif français aura au mieux en 2019 un arrêt dans une procédure pendante devant elle depuis 2011 dans une procédure initiée en 2004. Qui va statuer sur ce litige ? Ces trois magistrats ? Cela vaut-il la peine pour ce justiciable juif français de déposer des conclusions et des pièces si ces dernières ne seront pas lues ou seront dénaturées par des magistrats ?

Le 19 mars 2018, jour où le Premier ministre Edouard Philippe annonçait son deuxième plan de lutte contre le racisme et l'antisémitisme, Pascal Le Luong, Secrétaire général de la Première présidence de la Cour d'appel de Paris, a répondu à mon message adressé au service de presse du ministère de la Justice :

"Vous avez adressé le message ci-dessous concernant une décision rendue par la cour d’appel de Paris et publié un article sur votre blog. Vous estimez que cette décision comporte des lacunes. Je rappelle à cet égard, que les parties, peuvent se pourvoir en cassation si elles estiment que la décision n’est pas conforme au droit.
Vous affirmez également que les magistrats de la cour d’appel de Paris agissent souvent « de cette manière à l’égard des Juifs », et vous vous interrogez sur « la partialité de cette cour contre ces propriétaires Juifs ».
Je comprends que vous estimez que la cour d’appel agit contre les copropriétaires Juifs, parce qu’ils sont Juifs,  et donc serait notoirement antisémite.  Ces affirmations sont  simplement diffamatoires."

Je lui ai répondu en réfutant tout écrit diffamatoire dans mon article dans lequel j'ai tout prouvé. J'ai demandé à Pascal Le Luong de répondre aux questions posées dans mon article afin de l'y citer. J'ai ajouté :

"Certes, les justiciables peuvent se pourvoir en cassation.
Mais n'attend-on pas de la Cour d'appel de Paris qu'elle prépare l'audience et applique le droit ?
Quand vous êtes condamné à payer plus de 7 700 € et harcelé par des saisies multiples, vous n'avez pas les moyens de payer un avocat près de la Cour de cassation. Tous les Juifs ne sont pas riches.
Et la Cour de cassation peut se réfugier derrière l'argument : "Je statue en droit".
Et elle rend des arrêts surprenants à l'égard des juifs. Ainsi, dans l'affaire Krief :
"Le 18 juin 2014, présidée par Christian Charruault, la 1ère Chambre civile à Cour de cassation – une chambre compétente notamment dans les spoliations  - a rendu trois arrêts brefs (1 page-1,5 page), à la motivation sibylline, car non explicitée, dans cette affaire. Elle a rejeté les demandes des deux pourvois du Dr Krief, et l’a condamné au titre de l’article 700 du Code de procédure civile visant les frais judiciaires à verser 8 000 € aux parties adverses : 3 000 € au GIE-CIMA de Compiègne et à la société STS, 3 000 euros à la Dr Daneski et 2 000 euros à Me Hazane, administrateur judiciaire. Cette 1ère Chambre civile a aussi rejeté la demande du pourvoi de Me Hazane contre les Drs Lionel Krief et Valérie Daneski, la société STS et le CIMA de Compiègne, mais sans condamner l’administrateur judiciaire à cet article 700. Pourquoi ce « deux poids, deux mesures » au détriment du Dr Krief ? J'ai interrogé la Cour de cassation à deux reprises. Le 28 août 2017, Emmanuelle Proust, conseiller référendaire, chargée de mission auprès du Premier Président Bertrand Louvel, m'a répondu :"Le Premier Président  tenu à une stricte obligation d'impartialité, ne peut à l'évidence répondre" à ce que "vous appelez "l'affaire Krief".
Je réitère ma question : pourquoi cette différence ? Je pourrais citer d'autres exemples".

Puis, j'ai souligné les sanctions pénales visant les faux et l'obligation, notamment pour les officiers publics et fonctionnaires, d'informer le Procureur d'un délit (article 40 du Code de procédure pénale). J'ai aussi évoqué des faux présentés impunément par des huissiers de justice. Pourquoi ces magistrats n'ont-ils pas alerté le Procureur sur l'antisémitisme évoqué dans cette affaire et sur les faux versés aux débats (articles 441-1 à 441-7 du Code pénal) ? N'y a-t-il pas là matière à une enquête préliminaire ? Ou bien le discours du Premier ministre Edouard Philippe sur le plan national de lutte contre le racisme et l'antisémitisme, c'est de la communication ?

Enfin, j'ai évoqué la loi et la convention de Berne sur le droit d'auteur qui affirme la protection d'une œuvre de l'esprit par le droit de la propriété littéraire et artistique dès sa création. Pourquoi les magistrats, des Tribunaux à la Cour de cassation, via les Cours d'appels ne respectent-ils pas ces normes de droits qui prévalent sur la jurisprudence, nationale ou européenne ?

Force est de constater que Pascal Le Luong n'a pas informé le procureur de ces actes encourant des sanctions pénales. Pourquoi ?

Comme le jugement rendu dans le contentieux ayant opposé Jamal al-Dura au journaliste Clément Weill-Raynal et au Dr Yehouda David, cet arrêt souffre de carences et de contradictions.

"Le bon sens est la chose du monde la mieux partagée", a écrit Descartes (Discours de la méthode, AT VI, 1). A l'évidence, certains magistrats manquent de bon sens, de logique. Ce qui s'avère inquiétant.

Article 40 du CPP

Au cours de l'été 2018, l'affaire Benalla a fait connaitre du grand public l'article 40 du Code de procédure pénale (CPP) :

"Le procureur de la République reçoit les plaintes et les dénonciations et apprécie la suite à leur donner conformément aux dispositions de l'article 40-1.Toute autorité constituée, tout officier public ou fonctionnaire qui, dans l'exercice de ses fonctions, acquiert la connaissance d'un crime ou d'un délit est tenu d'en donner avis sans délai au procureur de la République et de transmettre à ce magistrat tous les renseignements, procès-verbaux et actes qui y sont relatifs."

Lors d'une audition de la commission parlementaire d'enquête qu'il co-présidait, le sénateur Philippe Bas a souligné que la personne devant informer le procureur de la République n'a pas à se poser la question de la gravité des faits, ni si la qualification pénale de faux est fondée.

Or, au Tribunal comme à la Cour d'appel de Paris et au cabinet de la ministre de la Justice, nul n'a respecté cet article, et ce, alors que M. B. listaient des erreurs comptables susceptibles de constituer des délits et invitaient notamment la Cour d'appel à respecter en particulier cet article. Pourquoi ?

Huissiers de justice
L'Ordre des huissiers de justice demeure lui aussi indifférent à l'égard de tableaux erronés de ses adhérents, officiers ministériels.

Pour opérer ses saisies sur les comptes bancaires de M. B. en 2013, Me Jean-Benoît Michelet, huissier, avait utilisé des tableaux erronés du compte de copropriétaires de M. B. communiqués par le cabinet Goldberg et Masson, alors avocat du Syndicat. Et il avait donc exigé des montants majorés à M. B. Ainsi, la première saisie bancaire avait réclamé à M. B.  9 915,64 €, au lieu de 5 391,83 € restant à payer au Syndicat. La deuxième saisie leur avait réclamé 10 306,77 €, au lieu des 4 198,13 € restant à payer au Syndicat. Et la troisième saisie leur avait exigé 10 590,10 € au lieu de 1 798,13 € restant à payer au Syndicat, et ce, sur le fondement d’un tableau erroné qui omettait 8 223,23 € versés !? Rien que çà ! ! Ces trois saisies bancaires injustifiées, dans leur principe et dans leurs montants, avaient alourdi la dette initiale de 1 223,36 € ! Un harcèlement stressant pour M. B. Ces 1 223,36 € représentaient plus de 10% de la somme à laquelle les avait condamnés le Tribunal.

Un mois après cet arrêt de 2017 de la Cour d'appel de Paris, Mes Didier et Xavier Avalle, huissiers de justice du Syndicat, l'avaient notifié à M. B. Pourquoi n'ont-ils pas ensuite signifié un commandement de payer indiquant le montant à payer ?

Le 5 mars 2018, Mes Didier et Xavier Avalle ont notifié une saisie bancaire à M. B. Et ce, alors que M. B. avaient informé le Syndicat représenté par Foncia Paris que l'un des membres de l'indivision était hospitalisé pour une maladie grave, que leur compte bancaire était débiteur et lui avaient proposé de régler à l'amiable, par un échéancier, la "dette" créée par la Cour. 

Curieusement, cet huissier de justice se référait à tort à un arrêt de la Cour d'appel de Paris de janvier 2017. Alors que l'arrêt de cette Cour avait été rendu à l'automne 2017.

Le procès-verbal de Me Avalle incluait un tableau suscitant diverses questions :
- pourquoi ses calculs sont-ils différents de ceux dudit Syndicat (cf. appel de fonds infra édité par Foncia Paris) ?
- pourquoi Me Avalle n'a-t-il pas indiqué les 1 690,20 € en colonne Crédit afin d'opérer une compensation entre ce montant de "vacations contentieux" jugé indu par la Cour et les montants de la "dette" ?
- pourquoi  n'a-t-il pas mentionné en colonne Crédit les 114,13 €  qui selon la Cour "ne peuvent être demandés deux fois" ?
- à quoi correspondent les "frais de procédure" de 383,26 € ?
- comment a-t-il calculé d'autres montants ?
- pourquoi Me Avalle n'a-t-il pas indiqué "300 €", montant du récent chèque versé au Syndicat par M. B. ?
- pourquoi tant de bizarreries commises par cet officier ministériel ?

Résultats : trois montants différents de "dette" : celui de la Cour d'appel de Paris, celui du Syndicat représenté par son syndic Foncia Paris et celui de Me Didier et Xavier Avalle, huissiers de justice dudit Syndicat.

Qui va décider lequel est "le bon" parmi ces trois montants erronés ?

Bien sûr, M. B. pourraient assigner le Syndicat devant le Juge de l'exécution. Mais cela contribuerait à les ruiner. Dans combien d'années auraient-ils finalement un arrêt définitif ? Avec un quatrième montant erroné ? Au vu de tant de décisions judiciaires, notamment dans cette affaire, comment penser que ce "gouvernement des juges" les fera bénéficier d'un procès équitable ?

Le 4 avril 2018, Mes Didier et Xavier Avalle ont opéré de nouvelles saisies bancaires.

Les saisies bancaires par ces huissiers ont prélevé 367,90 € et 74,03 €, soit un total de 441,93 €.

Le 6 avril 2018, ces huissiers ont notifié à M. B. un commandement de payer... 8 799,28 € !?

Mes Didier et Xavier Avalle sont bien connus de Z., couple de copropriétaires juifs français injustement condamnés en 2015 par le Pôle 4 – Chambre 2 de la Cour d’appel de Paris, alors composé de Dominique Dos Reis, présidente chargée du rapport, Denise Jaffuel et Claudine Royer, conseillères, dans un procès l'ayant opposé à un Syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic JB Consultant, et à Dauchez Copropriétés. Peu après cet arrêt, Mes Didier et Xavier Avalle ont notifié à Z. un commandement de payer aux fin de saisie-vente pour 60 071,42 €. Y manquaient dans la colonne crédit deux chèques de Z. de 1 956,50 € (27/04/2015) et de 2 700 € (05/07/2015) adressés au syndic JB Consultant. Pourquoi ? Ces deux  chèques avaient pourtant été débités du compte bancaire de Z. En outre, les deux chèques de 250 € versés en mai et août 2016 par Z. à Me Avalle n’ont pas crédité son compte de copropriétaire, mais figurent dans le décompte de cet huissier en 2015. Informé, le syndic JB Consultant n'a pas récupéré ce montant total de 500 €. Pourquoi ?

Dans un autre litige, c'est un chèque de 500 € destiné à un Syndicat de copropriétaires et remis en 2015 à Me Didier et Xavier Avalle qui n'a jamais crédité le compte de copropriétaires de W. Française juive.

Le 11 avril 2018, Me Didier Avalle m'a envoyé ce courrier électronique :

"La façon que vous avez de procéder par voie d’intimidation à notre égard n’est pas la bonne et n’est pas à même d’influencer les voies d’exécution en cours fondées sur l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de Paris le 18 octobre 2017.
Contrairement à ce que vous attachez à faire croire sur l’article de votre blog, nous n’avons strictement aucune animosité ni contre les juifs, ni contre votre famille.
Vous placez sous l’angle de la religion une question relative à un arriéré de charges de copropriété qui n’a aucun rapport avec l’histoire du peuple juif ou les événements de la seconde guerre mondiale.
Votre attitude est déconcertante et parfaitement déplacée.
Vous ne pouvez ignorer, par ailleurs, que les propos de votre blog sont diffamatoires.
Nous nous réservons le droit de saisir les services du Parquet d’une plainte en diffamation et outrage à officier ministériel, à moins que nous ne privilégiions la voie de la citation directe en correctionnelle.
Nous sommes en train d’y réfléchir sérieusement.
Concernant la dette, nous nous en tenons aux condamnations prononcées par le juge.
Les versements postérieurs qui peuvent intervenir seront à déduire, à moins qu’ils ne soient expressément affectés par vous à d’autres causes (charges courantes), et il est vrai qu’en ne versant pas entre nos mains alors que nous sommes mandatés pour recevoir vos paiements, vous compliquez ce dossier."

Je lui ai répondu être surprise par la teneur de son courriel, n'avoir pas écrit que son étude était antisémite, et j'ai déploré qu'il n'ait répondu à aucune des questions posées. Par exemple, il a écrit : "Concernant la dette, nous nous en tenons aux condamnations prononcées par le juge". Cela signifierait-il que Foncia Paris, qui aboutit à un montant distinct du votre, ne s'en tiendrait pas "aux condamnations prononcées par le juge" ?

J'ai enfin regretté qu'il songe à judiciariser ce qui relève du dialogue courtois, de questions pertinentes - est-ce logique, conforme à la pratique d'un huissier de justice d'opérer une saisie bancaire avant de notifier le commandement de payer ? - et du travail journalistique.

Le 6 juin 2018, M. B. ont du attirer l'attention de Me Avalle sur des passages décisifs éclairant le "sens" de cet arrêt de la Cour d'appel de Paris.

L'appel de charges du 18 juin 2018 adressé par Foncia Paris à M. B. a crédité leur compte de 367,90 € correspondant à un "chèque de SCPD Avalle". Ce montant correspond à celui d'une saisie bancaire opérée par cet huissier. Mais quid des 74,03 € prélevés par cet huissier lors d'une autre saisie bancaire qu'il avait effectuée ?

Cet appel de charges a débité de leur compte de copropriétaires 1 239,35 € d'honoraires de Me Avalle dans ce dossier. Oui, malgré ses fautes - saisies bancaires avant le commandement de payer, décompte erroné non conforme au dispositif de l'arrêt -, Me Avalle a facturé ses actes 1 239,35 € !? M. B. n'ont pas eu communication du justificatif de ce montant.

Ordre des avocats
Le 20 février 2017, Olivier Lagrave, délégué à la Déontologie et aux missions régulatrices de l'Ordre des avocats de Paris, avait écrit à M. B. :

"Monsieur le Bâtonnier me charge de répondre à votre courriel du 28 janvier dernier.
Je vous indique qu'il convient, si vous entendez maintenir votre demande, de saisir officiellement l'Ordre des avocats afin que les confrères mis en cause puissent faire valoir contradictoirement leurs observations".

Le 7 mars 2017, M. B. avaient alerté par lettre recommandée avec accusé de réception Me Frédéric Sicard, Bâtonnier de l'Ordre des Avocats de Paris, sur les saisies bancaires effectuées sur des décomptes erronés transmis par Me Goldberg et les tableaux erronés versés aux débats par Me Goldberg, Me Smadja et la SCP Grapotte Benetreau.

Le 17 mars 2017, Me Christine Sigaut-Cornevaux lui a répondu :

"Je m'empresse de vous indiquer qu'il n'appartient pas aux Services Ordinaux de s'immiscer dans les procédures et d'établir les décomptes entre les parties ou d'examiner si les pièces produites devant les juridictions sont ou non probantes.
Il appartient à ces seules juridictions de statuer et en ce qui concerne d'éventuelles exécutions abusives, de saisir le Juge de l'exécution, seul compétent en la matière.
Je suis au regret de vous indiquer que je ne peux donner suite à votre réclamation".

Or, le Code de déontologie des avocats indique :
"1.3 Respect et interprétation des règles
Les principes essentiels de la profession guident le comportement de l'avocat en toutes circonstances.

L'avocat exerce ses fonctions avec dignité, conscience, indépendance, probité et humanité, dans le respect des termes de son serment.

Il respecte en outre, dans cet exercice, les principes d'honneur, de loyauté, de désintéressement, de confraternité, de délicatesse, de modération et de courtoisie.
Il fait preuve, à l'égard de ses clients, de compétence, de dévouement, de diligence et de prudence.
1.4 Discipline
La méconnaissance d'un seul de ces principes, règles et devoirs, constitue en application de l'article 183 du décret du 27 novembre 1991 une faute pouvant entraîner une sanction disciplinaire".

Communiquer à la partie adverse, que celle-ci assure sa représentation ou qu'elle soit défendue par un avocat, ainsi qu'à un huissier de justice, des tableaux erronés ne violerait pas ce Code de déontologie des avocats selon Me Christine Sigaut-Cornevaux ?! Pourquoi ?

Le 18 décembre 2018, l'avocat Robert Bourgi a été condamné par le conseil de discipline du Barreau de Paris. Il lui est interdit d'exercer pour un an, dont six mois avec sursis, pour les "manquements aux principes essentiels de la profession notamment de modération, de dignité et de délicatesse", pour ses propos jugés "violents, parfois vulgaires" en 2018. Sur BFMTV, le 29 janvier 2018, Robert Bourgi s'était vanté d'avoir "niqué" François Fillon, "l'homme qui avait osé le trahir, ainsi que son "ami Nicolas Sarkozy", grâce à quelques costumes et chemises de chez Arnys". Dans un arrêté de 26 pages cité par L'Express, le conseil de discipline du Barreau de Paris a considéré : "Cela donne des avocats une image violente, vulgaire et cynique, de nature à nuire à l'image de la profession". 

Curieusement, le conseil de discipline du Barreau de Paris n'a pas fait preuve de la même sévérité à l'égard de ces avocats ayant versé aux débats des documents erronés. 

Foncia, les Juifs et la justice

En 2010, informé par ces copropriétaires juifs français des problèmes induits par l'action du syndic Foncia Rives de Seine - mur pignon délité par des infiltrations de façade, gestion opaque et erronée, etc. -, le groupe Foncia est demeuré inactif.

En 2011, la « CNIL (Commission nationale de l’informatique et des libertés) a infligé un avertissement public au groupe Foncia : lors d’un contrôle en 2010, elle avait découvert que Foncia avait indiqué dans ses fichiers notamment la religion juive de clients ». La CNIL avait considéré : 

"Il ressort tant des contrôles que de l'instruction que [le groupe Foncia] dispose d'un véritable contrôle sur la base de données [...], et qu'elle détermine de manière autonome la manière dont sont traitées les informations qui sont enregistrées dans ces bases. Dès lors, [le groupe Foncia] se verra imputer la responsabilité du traitement litigieux...[La CNIL] ne saurait admettre que soient enregistrés des commentaires excessifs et inappropriés sur ces personnes, qui seraient susceptibles de porter gravement atteinte à leur vie privée. Or, parmi les commentaires concernant les clients de la société qui ont été relevés lors du contrôle, un grand nombre d'entre eux s'avère être à tout le moins inappropriés et subjectifs, voire insultants...Il n'est pas contesté que de nombreux commentaires pouvant être qualifiés de données sensibles au sens de cette disposition ont été relevés dans la base [...], notamment : "Famille de juifs très pratiquant"... Dès lors, la formation restreinte considère que l'enregistrement des données litigieuses est contraire à l'article 8 de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 modifiée... [La CNIL] prend acte du fait que la société a mis en œuvre diverses mesures visant à prévenir tout nouvel enregistrement de commentaires litigieux dans la base [...] à l'avenir. Toutefois, compte tenu de la sensibilité des données traitées et de l'importance de prévenir le renouvellement de tels manquements en l'espèce, la formation restreinte décide d'adresser un avertissement à l'encontre de la société.
En outre, considérant que la société n'a jugé bon de ne réagir au rapport adressé par la CNIL que très tardivement, en se contentant d'invoquer un dysfonctionnement interne pour expliquer son silence et de missionner un avocat la veille de l'audience pour assurer sa défense, la formation restreinte considère que la société a agi avec une particulière légèreté. Dans ces conditions, elle décide également d'ordonner la publicité de sa décision".

Pourquoi quatre ans pour révéler cet avertissement ? Foncia avait demandé au Conseil d’Etat que cette délibération sur son "traitement informatique, dénommé " Totalimmo ", recensant les biens immobiliers disponibles pour des opérations de vente et de location" soit annulée. Une demande rejetée in fine, en 2014, par le Conseil d’Etat :

"Il résulte de l'instruction que la société Foncia Groupe, qui a mis à disposition des entités qui lui sont liées le traitement " Totalimmo ", a décidé de la nature des données collectées et déterminé les droits d'accès à celles-ci, puis, après le contrôle de la CNIL, a fixé la durée de conservation des données et apporté des correctifs à leur traitement ; qu'ainsi, la société Foncia Groupe détermine les finalités et les moyens du traitement " Totalimmo "... La société Foncia Groupe n'établit pas que des données mentionnées à l'article 8 et recensées dans certaines fiches individuelles auraient été recueillies, comme elle le prétend, avec le consentement exprès des personnes concernées ; que, dès lors, en estimant que la société Foncia Groupe avait méconnu les dispositions des articles 6 et 8 de la loi du 6 janvier 1978, la CNIL n'a pas commis d'erreur de droit et, eu égard à la gravité des manquements constatés, ne lui a pas infligé une sanction disproportionnée".

Le 18 novembre 2016, Jean-Patrick Jauneau, mandataire social de Foncia Paris, a fait une analogie choquante entre les Juifs persécutés sous le régime de Vichy et trois de ses salariés nommés dans un article publié en juillet 2016 par Alliancefr.com. Cet article intitulé Foncia au cœur d'une nouvelle polémique aux relents antisémites, et dont la teneur a été reprise dans mon article, évoquait M. B. en voie d'être ruinés et spoliés, par un syndicat de copropriétaires sous ses deux syndics successifs, dont Foncia Paris.

Revenons aux « vacations suivi contentieux » (2012-2017) - 1 786,20 € - que Foncia Paris a fait payer à M. B. qui les ont versés tout en contestant leur principe et leur montant. 

D’une part, M. B. se fondent sur le jugement solidement motivé de 2012. Le Tribunal avait alors rappelé audit syndic que le suivi contentieux fait partie de sa gestion courante (Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), dans ses honoraires annuels forfaitaires. Et il avait refusé d’imputer à M. B. le montant de ces « vacations ».

Alors pourquoi le Syndicat et Foncia Paris persistent-ils à maintenir leur réclamation de « vacations suivi contentieux » ?

« Certains juges nous les refusent. D’autres nous les accordent… », a allégué Karima Aktouf lors d'une réunion en janvier 2017 avec M. B. Qui ne tente rien, n'a rien ?

Nous aimerions lire des jugements ayant accordé à Foncia Paris ces « vacations ».

Car, et d’autre part, ces « vacations contentieux » sont bizarres. 

Le coût de ces « vacations » ne correspond pas au tarif contractuel. Le contrat de Foncia Paris stipule « en cas de « procédures impayés » le paiement du « suivi du dossier transmis à l’avocat (minimum 1 h/trimestre) » ou « le suivi de la procédure judiciaire » au « temps passé selon barème horaire ». 

Or,
• Le contrat prévoit des barèmes horaires distincts selon la fonction de son salarié exerçant ce suivi, et les jours ouvrables ou non.
Les « factures » des 12 décembre 2012, 6 mars et 17 juin 2013 indiquent un barème de 89,70 €/HT. Or, ce montant ne figure pas dans le contrat de Foncia Paris. 
• Les « factures » de Foncia Paris n’indiquent pas la teneur de son « suivi contentieux » : quelles tâches effectuées pour x heures ? Etc.
• Le Syndicat n’a pas communiqué ses « factures » depuis 2014. Ce qui ne permet pas de vérifier si les tarifs appliqués sont conformes au contrat.

De plus, pour 2012-2013, le montant varie selon les documents, soit un écart de 100,77 € : une pièce du Syndicat réunit trois « notes-types » sibyllines du syndic, pour un montant total de 538,20 € ; le « relevé général des dépenses » du Syndicat indique un montant total de 638,97 €. Ce qui fait douter de ces deux montants.

Quant au « relevé général des dépenses du 01/07/2013 au 30/06/2014 », il indique à ce titre 556,15 €, dont 111,23 € (1er trimestre 2014) et 111,23 € (2e trimestre 2014). Or, le Syndicat n’en produit curieusement pas les « notes ».

Selon un adage, « nul ne peut se faire de preuve à soi-même ». Pourtant, Foncia Paris a communiqué, outre des décomptes sciemment erronés, ses « notes-types » concernant ses prétendues « vacations contentieux ». Des « notes-types » fabriquées automatiquement sur Word - seuls les dates et montants varient - et qui n'ont aucune force probante. Elles ne prouvent pas un quelconque suivi contentieux. 

D'ailleurs, Foncia Paris n'a pas jugé utile de créer de nouvelles « notes-types » pour ses « vacations contentieux » après juin 2013. Donc Foncia Paris a communiqué à la justice seulement trois « notes-types » pour 538,20 € (2012-2013). Il semblait assuré d'obtenir automatiquement, sur leur simple production, la condamnation de M. B. à payer ces « vacations suivi contentieux » (2012-2017) de 1 786,20 € ?! Pourquoi ? Et dire la difficulté pour un journaliste à se faire rembourser ses frais professionnels par le média ayant publié son article...

En outre, les appels de charges édités par Foncia Paris ne mentionnent aucun montant de « vacations contentieux » pour le 4e trimestre 2014 et le 2e trimestre 2015. Et ce, alors qu’un jugement avait été rendu le 21 mai 2015. 

Par ailleurs, aucune « vacation pour suivi contentieux » sur la "procédure Clappier" pour impayés ne figure dans les relevés généraux annuels du Syndicat. Les seules "vacations" concernant M. Clappier, copropriétaire, visent un sinistre. Alors pourquoi le Syndicat impose-t-il à M. B. de payer des « vacations » de son syndic pour « suivi contentieux » dans cette procédure ?  

Concernant les impayés de M. Clappier, le Syndicat avait fixé un échéancier de versement de la somme due. Pourquoi avoir refusé à M. B. cet échéancier sollicité ? "Ce n’est pas parce que le Syndicat a conclu en 2011 un échéancier avec un autre copropriétaire qu’il a l’obligation d’en conclure un avec M. B.", a écrit dans ses conclusions Me Carine Smadja, avocate du Syndicat. Certes, mais quelle est la motivation du refus du Syndicat d'un échéancier à ces copropriétaires juifs ?

Enfin, le Syndicat a fait payer à M. B. deux fois ces « vacations » : d’une part, leur quote-part de ces « vacations » figurant dans les Relevés généraux annuels, et, d’autre part la totalité de ces « vacations » dans leurs appels trimestriels. Or, le Syndicat a imputé à tous les copropriétaires leur quote-part des frais de la procédure contre M. Clappier, copropriétaire (692,80 €). Il n’a pas exigé de M. Clappier le paiement de la totalité de ce montant. Et il lui a évité des frais importants de procédure pour impayés. Pourquoi ?

La Cour d'appel de Paris s'est montrée peu curieuse et d'une grande magnanimité à l'égard de Foncia Paris. En plus, elle a "oublié" dans ses additions 96 € de "vacations contentieux". Pourquoi ?

Comprenne qui pourra.

« Vrais-faux forfaits tout compris » associé à une « myriade de facturations supplémentaires », clauses abusives dans les contrats de syndics et manque de transparence dans ses comptes, hausse de leurs tarifs en raison de prestations supplémentaires qui auraient du être incluses dans les forfaits du syndic, compte unique « imposé » au détriment du compte séparé affligé d’un surcoût, tarifs exorbitants des prestations exceptionnelles…

Ces pratiques préjudiciables de syndics sont fustigées régulièrement, notamment par la Commission des Clauses Abusives ou la DGCCRF (Direction générale de la répression des fraudes), et en 2013 par l'UFC-Que Choisir et l'ARC (Association de responsables de copropriété) dans leur Observatoire des syndics. Celui-ci a alors publié une étude sur cinq principaux syndics - Citya, Foncia, Immo de France, Nexity et Urbania - qui représentent 40 à 60% du marché. L’arrêté Novelli de 2010 n’a à l’évidence pas produit les effets escomptés.

Au printemps 2017, l'UFC-Que choisir et l'ARC a publié une nouvelle étude sur les contrats de syndics. "Après son entrée en vigueur, en juillet 2015, le décret sur le contrat-type de syndic de copropriété et les prestations particulières méritait une attention particulière."

"Après avoir contribué à l’élaboration de ce contrat-type jugé équilibré, l’ARC et l’UFC-Que Choisir ont analysé les contrats des principaux syndics représentant 70 % de la profession (Citya, Foncia, Immo de France, Loiselet et Daigremont, Nexity). Ce décret en application de la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) définit un forfait de base comprenant des prestations de gestion courante et une liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à des honoraires supplémentaires".

Les deux associations "ont déploré une hausse des tarifs des missions prévues dans le forfait, voire une baisse de niveau de celles-ci pour un prix resté stable, et surtout une envolée des coûts des prestations hors forfait. Un bilan décevant aux yeux de l’ARC et de l’UFC, qui estiment que le contrat-type n’a pas jugulé les pratiques abusives des syndics".

Le 24 mai 2017, l'UFC-Que choisir et l'ARC ont saisi la DGCCRF pour une "intensification des contrôles et sanctions des pratiques illégales".

La pratique des « vacations contentieux » s’avère une opération gagnante pour un syndic, et ce, quelle que soit la décision des juges.

Si des juges considèrent que ces « vacations » doivent être supportées par le Syndicat, le syndic gardera les intérêts bancaires, qu’il a vraisemblablement perçus pendant des années en cas de compte bancaire commun ouvert au nom du syndic. Par prudence, le syndic sollicite l’autorisation du Syndicat ou/et du conseil syndical avant d’assigner.

Si des juges condamnent les copropriétaires à payer ces « vacations contentieux », ils entérinent un fait accompli qui a déjà rapporté au syndic des intérêts courant sur plusieurs années. Et quel copropriétaire va se pourvoir en cassation – coût moyen de 3 500 € - pour un montant de 1 786,20 € ou pour 96 € ?

Ces « vacations » de 1 786,20 € - soit la moitié des honoraires annuels de Foncia Paris -, et les éventuels intérêts sur ces « vacations », augmentent donc les revenus du syndic.

Le 2 mai 2018, les copropriétaires ont reçu ce message de Foncia Paris Rive Droite, nouvelle dénomination de Foncia Paris, dont la présidente est Caroline Lurati-Charbon :
"Chère cliente, cher client,
Nous vous informons que Foncia Paris devient Foncia Paris Rive Droite !
Pour vous rien ne change, seul le nom évolue, vos interlocuteurs restent les mêmes et leurs coordonnées identiques.
Veuillez croire, Madame, Monsieur, en l’expression de nos salutations distinguées.
Votre équipe Foncia et Caroline Lurati-Charbon, Présidente Foncia Paris Rive Droite"

Appel de fonds

Vous vous souvenez que la Cour a imposé en 2017 un solde débiteur de 720,34 € concernant les appels de charges et leurs règlements, et a refusé d’enjoindre au syndicat de « réaliser les modifications comptables ».

Et ce, alors que l’article 5 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires  indique :

« Les documents comptables sont tenus sans altération et sans blanc. Une écriture erronée est annulée par une écriture contraire. »

Qu’allait faire le Syndicat représenté par son syndic Foncia Paris ?

Allait-il clore le compte erroné de M. B. et ouvrir un nouveau compte à ces copropriétaires en reprenant, comme son huissier de justice, en première ligne, le solde débiteur fixé par la Cour d'appel de Paris, puis les condamnations de la Cour, et créditer le compte des "vacations suivi contentieux" ? Eh bien, non.

Cinq jours après l’arrêt, dans un appel de charges du 8 novembre 2017, le Syndicat a indiqué en colonne Débit, et en date du 23 octobre 2017, les condamnations judiciaires pour 1 000 € (dommages et intérêts), 6 000 € (frais judiciaires), 124,39 € (frais d’assignation de Me Avalle, huissier) et 96 € (« suivi contentieux 4e trimestre 2017 »), et dans la colonne Crédit : 1 786,20 € (« frais annulés »).

Le Syndicat représenté par Foncia Paris a sélectionné ce qui lui convenait dans cet arrêt. Donc, exit le « solde débiteur » de 720,34 € qu'il ne pouvait pas intégrer sans reconnaître sa faute.

Par contre le Syndicat représenté par Foncia Paris a gardé son « solde débiteur » de 2 620,67 €. 

Absents aussi ces 1 744,76 € payés par M. B. au Syndicat et à son huissier de 2013 à 2017 et qui n’ont jamais crédité son compte :

- 154,67 € de solde créditeur au 7 mai 2017 gardé par le Syndicat ;

- 1 590,09 €, voire 2 390,09 €, versés à Me Michelet, huissier du Syndicat, dont 386,09 € de saisie bancaire prélevés en 2013. 

Qui s’est enrichi in fine par cette somme rondelette disparue par un tour de « passe-passe » ?

Ajoutons ces 361,83 € qui auraient du créditer aussi le compte de M. B. :

- 122,35 € de « vacations contentieux » du syndic jugés illégales en 2012 ;

- 114,13 € de l’assignation par l’huissier Me Guinot en 2014. La Cour en 2017 a refusé que ce montant soit payé à deux reprises par M. B. ;

- 125,35 € de « Signification assignation » de 2011 sans justificatif.

Donc un total de 2 106,59 €.

Il convient d’y ajouter 834,47 €, soit le montant total de 2 941,06 €. Ce qui représente un an et demi d’appels de charges. Le Syndicat refuse à ce jour d’en créditer le compte de M. B. !

Sans oublier les 292,57 € d’intérêts échus versés par M. B. au Syndicat en exécution du jugement de 2012. Ce montant n’apparaît dans aucun des Relevés annuels de compte du Syndicat depuis plus de six ans. Donc, M. B. n’a jamais été crédité de sa quote-part. Mais rien ne se perd. Cette somme a vraisemblablement produit des intérêts. Le tout a renfloué un compte bancaire. Mais lequel ou lesquels ?

« Ne serait-il pas temps que le Syndicat, représenté par son syndic Foncia Paris, et celui-ci s’expliquent sur ces faits problématiques ? Nous souhaitons bénéficier d’une comptabilité sincère comme tout copropriétaire », interrogent M. B.

Courrier comminatoire de Foncia Paris

Le 12 mars 2018, Karima Aktouf, principale contentieux chez Foncia Paris, a écrit un courrier comminatoire à M. B.:

"Toutes les explications comptables ont déjà été débattues devant la Cour d'appel via les conclusions échangées entre avocats.
Dans ces conditions, la Cour ne vous ayant accordé aucun délai de paiement, les sommes mentionnées dans son arrêt doivent être réglées sans délais. A défaut, nous serons contraints de poursuivre son exécution, et ce dans l'intérêt du Syndicat des Copropriétaires.
Par ailleurs, comme je vous l'indiquais dans ma mise en demeure du 26/02/2018, un échéancier peut vous être accordé pour régler les charges impayées depuis le 01/07/2017 (soit 1750.79 € - 300 € réglés début mars 2018).
Vous pouvez donc régler la somme de 1450.79 € par mensualités de 300 € à condition  que les charges à venir soient honorées à leur date d'exigibilité."

Cette lettre, apparemment favorable à un règlement amiable, révèle une réécriture surprenante de la réalité et recèle des pièges :

- Les conclusions du Syndicat ont éludé tout ce qui était gênant pour le Syndicat ;

- Le Syndicat représenté par Foncia Paris refuse de répondre ne serait-ce qu'à ces questions :
   ➤  Pourquoi a-t-il interjeté appel en 2015 alors que la Cour de Paris a évalué un solde créditeur de M. B. en 2015 ?
   ➤ Pourquoi a-t-il refusé aux copropriétaires juifs un  règlement amiable qu'il avait pourtant accordé au copropriétaire M. Clappier, lors d'un "contentieux de recouvrement de charges" ainsi que l'a indiqué le cabinet Goldberg & Masson, alors avocat du Syndicat, dans un courrier du 9 novembre 2011 à Dominique Ohlman de Foncia Rives de Seine, prédécesseur de Foncia Paris comme syndic ;
    ➤ Pourquoi le Syndicat refuse-t-il à ces copropriétaires juifs et à ce jour un échéancier alors qu'il en avait accordé un en 2011 à M. Clappier ?

- Karima Aktouf a formulé sa lettre pour faire apparaître le Syndicat comme plein de mansuétude. Si ce dernier persiste dans ces procédures d'exécution, ce serait "contraint" et "dans l'intérêt du Syndicat". Ce serait encore la faute de copropriétaires juifs ?!
   ➤ Or, le Syndicat exige "sans délais" un montant énorme en un seul versement ! Quelle hâte pour ruiner ces copropriétaires juifs français !
   ➤ Quel montant de "dette" doivent acquitter M. B. ? Celui indiqué par la Cour ?  Celui du Syndicat représenté par Foncia Paris ? Celui de Mes Didier et Xavier Avalle, huissiers de justice dudit Syndicat ?
    ➤ Le lot de M. B. correspond à 40‰. La Cour d'appel a inventé un « solde débiteur » de 720,34 €.
Le Syndicat représenté par Foncia Paris semble plus intéressé par les 7 000 € visés par l'arrêt, avant compensation avec les "vacations contentieux" jugées illégales par la Cour. D'autant qu'il veut voter des travaux dispendieux.

- La proposition finale d'accorder un échéancier uniquement pour les charges impayées depuis juillet 2017 s'avère un piège.
Conformément à l'article 1256 du Code civil, et sans précision de M. B., le montant versé en 2018 par M. B., soit 300 €, doit être imputé à la dette la plus ancienne, celle fixée par la Cour d'appel de Paris au titre des charges de copropriété impayées en avril 2017.
Un principe affirmé aussi par l’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 sur les comptes du syndicat des copropriétaires : "Conformément à l'article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne."
C'est donc en violation de la loi que le Syndicat représenté par Foncia Paris a imputé ces 300 € sur les charges "impayées depuis le 01/07/2017". Quand on sait que le compte de M. B. était créditeur...
Pourquoi Karima Aktouf, principale contentieux chez Foncia Paris, a-t-elle adressé cette proposition ? Le Syndicat dispose d'un arrêt exécutoire sur plus de 7 700 € visés par l'arrêt, avant compensation avec les "vacations contentieux" jugées illégales par la Cour. Mais il n'a aucun titre exécutoire pour récupérer par voie d'huissier de justice les "impayés" depuis avril 2017. Donc, son intérêt à court terme est d'imputer les remboursements sur ces "impayés" dont il ne peut obtenir le paiement qu'en assignant de nouveau M. B. devant un Tribunal où un "gouvernement des juges" accueillera ses demandes en deux ou trois ans maximum et lui offrira ce titre exécutoire.
Par contre, la Cour d'appel a offert en 2017 au Syndicat un titre exécutoire pour obtenir le paiement d'une somme rondelette. Pour ruiner M. B., le Syndicat va garder le plus longtemps possible cette dette, voire en augmenter le montant. Ce qui lui permet de mandater son huissier de justice Me Didier et Xavier Avalle pour des mesures d'exécution coûteuses, ternissant l'image de M. B. harcelés, de garder son hypothèque sur l'appartement de M. B., etc.

Foncia Paris va encore se faire payer par M. B. ses "vacations contentieux" illégales. Il n'y a pas de petits profits...

Début 2019, l'huissier du Syndicat a notifié à M. B. un commandement de payer 3 792,15 €, correspondant à "l'arriéré de charges impayées", et une assignation devant le Tribunal d’Instance de Paris afin d'obtenir le paiement de cette somme et l'indemnisation de ses préjudices ainsi que 1 500 € au titre de ses frais de justice (art. 700 du CPC). Et des documents erronés. Bis repetita...

Le Syndicat est représenté de nouveau par Me Carine Smadja. Il dispose d'une garantie protection juridique. Pourquoi demande-t-il 1 500 € au titre de ses frais de justice ? 

Assemblée générale ubuesque

Curieusement, l’ordre du jour de l’Assemblée générale des copropriétaires en janvier 2018 a omis d’indiquer une résolution sur cet arrêt, sur les fautes comptables relevées par la Cour, ses soldes distincts de ceux du Syndicat, etc. Et ce, alors que les ordres du jour de précédentes Assemblées ne manquaient pas d’évoquer les prétendus « impayés » de M. B.

Lors de cette récente Assemblée, M. B. ont informé les copropriétaires sur leur solde positif en 2015. Ils ont interrogé le conseil syndical et Foncia Paris : pourquoi le Syndicat a-t-il interjeté appel ? Silence général. Les autres copropriétaires semblaient irrités par les questions de ces copropriétaires français juifs qui refusaient de se laisser ruiner et spolier, et posaient une question logique.

Les quelques remarques de Jean-Patrick Jauneau, mandataire social de Foncia Paris, révélaient son ignorance du droit. Ainsi, il a demandé à M. B. s’ils allaient interjeter appel de ce jugement, alors que seul un pourvoi en cassation s'avère légalement possible.

Le plus grave : les résolutions sur des travaux à effectuer en urgence.

Rappelons les faits.

Depuis plus de trente ans, l’appartement de M. B. souffre de nombreux dommages, en particulier des dégâts des eaux causés essentiellement par des infiltrations de façades - revêtement décollé sur toute sa longueur et sa hauteur, fissures et trous profonds, etc. -, souche de cheminée fissurée, gouttière et descente fuyardes...

En 13 ans, M. B. ont déclaré 16 sinistres causés par des parties communes souffrant notamment d’infiltrations de façades, et par l’installation sanitaire de l'appartement du 6e étage appartenant à Renaud Erpeldinger, puis à Romain Luscan. Le plus récent date de l'automne 2018 et a été provoqué de nouveau par cette installation sanitaire. Si le Syndicat et ses syndics successifs avaient accordé plus de sérieux dans la gestion du dossier Sinistres, nul doute que ce dernier dégât des eaux eût pu être évité, et l'état de parties communes ne serait pas dans un état pitoyable et préjudiciable.

Ces désordres ont entièrement abîmé l’appartement : fentes et cloques sur les murs et plafonds du salon, de la chambre, de la cuisine, de la salle de bains et des sas, parquet humidifié, morceau de la façade sur cour tombé dans le salon, etc.

Malgré de nombreuses demandes depuis 1989, surtout depuis 2005 par M. B., celle de la Préfecture de Police de Paris (2009) et l’injonction de la Mairie de Paris (2013), le Syndicat et ses syndics successifs - le cabinet Seific-Piergui jusqu’en 2009, puis Foncia Rives de Seine, dont le PDG était Richard Titin-Snaider, dénommé depuis 2014 Foncia Paris – ont refusé d’effectuer les travaux mettant un terme aux désordres délitant l’immeuble et leur appartement. Payés par ce Syndicat, les « travaux » effectués par l'entreprise Tecnika en 2009 n’ont pas résolu les problèmes ravinant l’immeuble.

En revanche, en 2009, l’appartement de membres du conseil syndical – Mme Marx et M. Coele – situé sur le même palier, « a eu des problèmes similaires, et a obtenu une expertise judiciaire. Ce qui a préludé » à la résorption des problèmes causaux et à l’indemnisation des préjudices subis notamment par le Syndicat. Pourquoi cette discrimination à l’égard de M. B. ? Curieusement, le cabinet Goldberg & Masson, alors avocat du Syndicat, défendait en 2011 aussi les intérêts du couple. En étant leur avocat ?

Citons une lettre de l'architecte Michel Coeuret à Foncia Rives de Seine du 30 juillet 2013 sur une partie des dommages abîmant des façades sur cour : 

« J’ai examiné les façades développées en 2 sens sur la cour principale mitoyenne. J’ai observé que la quasi-totalité des rebords de fenêtres est dégradé. Ces dégradations sont la conséquence d’infiltrations d’eau au travers des appuis de baies en béton armé. Ces infiltrations au travers du ciment ont atteint les armatures intégrées dans les appuis. Au contact de l’eau et de l’oxygène les armatures se sont oxydées, ont gonflé. En gonflant les armatures ont créé des tensions internes dans le béton et provoqués au droit de la réservation du larmier des fissures et des crevasses. Ces fissures et crevasses ont permis à une plus grande quantité d’eau de pluie de pénétrer dans les appuis de baies. Ce phénomène s’est développé et amplifié jusqu’à la rupture d’éléments en béton, leur détachement et leur effondrement dans la cour. Considérant le nombre d’appuis de baies concerné et la nature même des désordres, il est heureux que la copropriété n’ait pas connu un accident ».

En outre, ces problèmes n'affectent que le niveau de l'appartement de M. B. Les autres niveaux du mur pignon ne souffrent d'aucun de ces problèmes et le revêtement, apposé lors d'un ravalement récent, s'y avère dans un état satisfaisant. Pourquoi ? Le Syndicat semble avoir fait effectuer des travaux de ravalement-étanchéité ou imperméabilisation sur ces autres niveaux en excluant le niveau de l'appartement de M. B. Quand et pourquoi ? Dans cette hypothèse, avait-il souscrit une assurance dommage maître d'ouvrage (D. O.) ? Admettons que tous les niveaux aient fait l'objet de ces travaux de ravalement, le Syndicat a du souscrire l'assurance dommage maître d'ouvrage obligatoire pour ces travaux. Pourquoi n'a-t-il pas actionné cette assurance ? Ce qui aurait permis au Syndicat d'obtenir le paiement par l'assureur des travaux à entreprendre pour résoudre tous les problèmes constatés. 

Enfin, en cette Assemblée de 2018, ne pouvant plus obtenir de délai auprès de la Mairie de Paris, le Syndicat a été contraint d’envisager des travaux : il a soumis au vote des devis répondant à un descriptif de son architecte Michel Coeuret. Problème : l’absence de constat listant tous les problèmes à résoudre.

Les montants des devis des entreprises ? De 90 000 € pour la SARL Bennoin à 108 000 € pour l’EURL-Riblon, via 100 000 € pour la SARL Da Faria. A payer par le Syndicat.

Re-problèmes : le Syndicat, son syndic Foncia Paris et son architecte Michel Coeuret ont omis de communiquer les attestations des garanties des entreprises. De mentionner l’assurance dommage maître d’ouvrage obligatoire pour les travaux envisagés. D’indiquer s’il s’agit de « simples » travaux de ravalement, d’étanchéité ou d’imperméabilité, et dans cette hypothèse d’informer sur le revêtement choisi. De prévoir au rez-de-chaussée, un ouvrage pour éviter la pénétration des eaux pluviales de ruissellement entre le mur pignon du Syndicat et le mur de soutènement d’une entreprise, et de solliciter l’autorisation de cette entreprise. De résoudre les problèmes de la gouttière, de la descente rouillée tenant par des anneaux rouillés sur un mur délité par l'humidité et de la souche de cheminées abîmées. Etc. Etc. Etc.

Mais la faute la plus grave et lourde de menaces à venir : est omis un mur mitoyen atteint d’humidité. Ignorance ou oubli du Syndicat, de son syndic Foncia Paris et de son architecte Michel Coeuret ? Ce mur mitoyen n’est pas mentionné dans le règlement de copropriété, ni dans l’ancien ni dans le nouveau. Le Syndicat a refusé le « principe de réalité », c’est-à-dire de mettre en conformité le règlement de copropriété, ce qui impliquait aussi de créer éventuellement une Union des syndicats avec le Syndicat, copropriétaire avec lui, de ce mur mitoyen. Son obstination se retourne contre lui. Le syndic Foncia Paris n’aurait jamais constaté de visu, sur place, ce mur mitoyen ? Ni le conseil syndical, dont certains membres ont des appartements contigus à ce mur mitoyen ? Ni l’architecte Michel Coeuret ? Ni le cabinet Vassiliadès et le cabinet Denis Brachet, géomètre, tous deux experts près de la Cour d’appel de Paris chargés notamment de la rédaction du nouveau règlement ainsi que de relevés de l'immeuble, et payés en 2013 par le Syndicat respectivement 15 327,50 € et 4 638,50 € ? Même si ce mur mitoyen ne concernait pas directement leur mission, ne devaient-ils pas informer le Syndicat de son existence ?

Ce mur mitoyen constitue une partie commune des Syndicats de cet immeuble et d’un autre immeuble contigu aussi à ce mur. En agréant le règlement présenté par le Syndicat malgré les critiques pertinentes de M. B., la Cour d’appel de Paris a rendu un mauvais service au Syndicat.

Autant dire que sitôt exécutés, ces travaux sur le mur sinistré seront affectés notamment par l’humidité du mur mitoyen. Et tout sera à refaire. Avec l’argent des Juifs ruinés et spoliés ?

Quand le Syndicat se résoudra à effectuer ces travaux concernant la gouttière fuyarde et autres endroits abîmés, ces éventuels futurs travaux et leur échafaudage ne manqueront pas de déchirer le revêtement apposé par ces travaux à venir.

Quant au conduit coupé dans sa partie haute et contenant de l’amiante, le syndic Foncia Paris s’estime incompétent. C'est quand même curieux qu'un copropriétaire ait pu couper une partie de son conduit amianté sans que nul ne s'en inquiète ou ne l'interroge : ni le Syndicat, ni son syndic.

Comment le Syndicat, son conseil syndical et son syndic Foncia Paris ont-ils pu élaborer un ordre du jour si carencé en informations indispensables aux copropriétaires pour permettre un vote éclairé concernant environ 100 000 € ?

Notons que le syndic Foncia Paris n’a pas oublié la résolution approuvant ses honoraires sur les travaux.

Le vote de ces travaux a été finalement reporté à une Assemblée générale extraordinaire prévue quelques mois plus tard - ce qui représenterait des honoraires additionnels pour le syndic Foncia Paris - pour diverses raisons. "Festina lente" (« Hâte-toi lentement »). Mais ici, cet adage latin attribué à Auguste n'exprime pas la sagesse. M. B. devront encore attendre et leur appartement, comme l'immeuble, se dégrade. Ce qui accroît leurs préjudices jamais indemnisés… 

Cela se passe comme cela dans cet immeuble, et chez Foncia Paris, et avec l’approbation tacite du groupe Foncia sous les présidents François Davy, puis Philippe Salle. Et Foncia se vante d'être le "premier syndic de France" !

Ce Syndicat et son syndic Foncia Paris vont-ils agir en fonction du "principe de réalité" ou s'obstineront-ils dans leur déni coûteux ?

Si ce Syndicat et ses deux syndics successifs depuis près de trente ans avaient accordé à ces parties communes abîmées ne serait-ce qu'un millième du temps qu'ils ont consacré à ruiner ces copropriétaires juifs, ces parties communes ne seraient pas dans cet état pitoyable qui nécessite une somme considérable pour les réhabiliter.

Un copropriétaire influent dans cet immeuble avait prévenu ces copropriétaires juifs français : "Un jour, je récupérerai votre appartement".

Rappelons les noms de tous ceux ayant contribué à cette situation alarmante : Jean-Patrick Jauneau, Karima Aktouf, Claude Gervais et Aurélien Reix, comptables, Dominique Ohlman, principale de copropriété, Marine Tassié de Foncia Paris, et MM. et Mmes Arnoud/Martin, Marx/Coele, Schleret et Ramanonjisoa, membres du conseil syndical.

N’oublions pas les trois magistrats de la Cour : Laure Comte, vice-présidente placée, Jean-Loup Carrière, président de Chambre, Frédéric Arbellot, conseiller.

Quel professionnalisme ! Que d’attentions dans l’exécution des fonctions !

Des cadors, on vous dit.

Et c’est grâce à qui si ce Syndicat pourrait éviter un gaspillage monumental - 100 000 € - et devoir, dans l’hypothèse la plus optimiste, mettre en conformité son règlement avec le droit et la réalité ? Aux Juifs qu’une majorité automatique, non reconnue par la Cour d'appel, refuse depuis tant d’années comme membres du conseil syndical. A ces Juifs diffamés, marginalisés, quasi-ruinés.

Le 17 décembre 2018, l'appel de fonds de Foncia Paris a réclamé à M. B. notamment 430,56 € au titre de "Constitution dr Avoc". Est-ce le dossier devant la Cour de cassation car M. B. ont formé un pourvoi en cassation ou la préparation d'un nouveau procès devant un Tribunal ? Pourquoi ce Syndicat ne craint-il pas l'éventuelle censure de la Cour de cassation ? Ces 430,56 € représentent-ils la quote-part de ces copropriétaires ou la totalité des honoraires de l'avocat ? Si ce montrant correspond à la quote-part, la note d'honoraires - provisoire ou définitive ? - induite s'élèverait à environ 9 900 € TTC !? Alors qu'un avocat près la Cour de cassation demande en moyenne 3 500 € TTC pour un tel dossier.

Aucune Assemblée générale extraordinaire n'a eu lieu en 2018.

Selon une source, le dossier lié à l'absence d''action du Syndicat concernant l'injonction de faire effectuer des travaux a été transmis au Tribunal de Grande instance de Paris.

AG 2019 importante
Lors de l'Assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2019, Jean-Patrick Jauneau a déclaré s'être enquis de ma qualité de journaliste auprès d’associations de journalistes.

Le conseil syndicat a formulé trois critiques envers le syndic Foncia Paris : paiement de 3000 € au cabinet Vassiliadès sans réception de facture, non information d'une réunion avec le syndic de l'immeuble composant l'Union de Syndicats, et sur la somme à payer au notaire à la fin de la procédure judiciaire de scission du Syndicat originel.

L'Assemblée générale a donc élu un autre syndic, le Cabinet Rondeau.

Architecte du Syndicat, Irène Pham, architecte D.P.L.G. chez SN GBROY Partenaires, spécialiste en architecture et ingénierie, et troisième architecte mandatée successivement, en quelques années, pour ces travaux, évoquait le "bon état général du mur pignon" !? Elle ignorait l’existence du mur mitoyen et d'autres problèmes : gouttière fuyarde, espace faisant récipient d’eau, etc. C'est d'autant plus surprenant qu'en 2016, Michel Coeuret, précédent architecte, s’était rendu dans l'appartement de M. B., avait constaté les multiples dommages du mur pignon et du mur mitoyen, ainsi que ceux dans leur appartement et avait établi un rapport précis.

M. B. ont déploré que le syndic n'ait pas informé de ces problèmes cette architecte, chaque copropriétaire, ni le syndic du Syndicat de l'autre immeuble copropriétaire du mur mitoyen.

M. B. ont émis les plus vives réserves sur les travaux de ravalement du seul mur pignon d’un coût total dépassant 100 000 € TTC, votés sans aucun constat préalable de tous les problèmes l’affectant, en ignorant l’existence d’un mur pignon, sur les observations d'un cabinet d’architectes qui avait proposé trois entreprises - il en a déconseillé deux sur trois car il n'en était plus satisfait, et recommandé la troisième, l’entreprise Peinteco choisie donc en AG sans autre mise en concurrence. 

Le 2 mai 2019, M. B. ont écrit à Irène Pham en joignant à leur courrier électronique la photographie prouvant l'existence de ce mur mitoyen "exposé au Sud-Ouest, donc directement aux intempéries". S’il n’y avait pas de mur mitoyen « dans lequel circulent des conduits de cheminées », par où passeraient les conduits d’aération ? Que se passerait-il si l’entreprise Peinteco posait elle-aussi des problèmes ?

Travaux effectués partiellement

En 2020, des travaux de ravalement ont été effectués sur ce mur raviné par des infiltrations de façades. Quid des gouttières et des descentes abimées ? Quid de la réception de ces travaux ? Quid du mur mitoyen ? Quid des autres problèmes ? Mystères.

Il aura fallu environ quinze ans de relances très nombreuses, d'alertes variées par M. B. pour que ces travaux soient enfin exécutés. Et si l'on ajoute les alertes du précédent copropriétaire, ce sont des décennies d'inactions préjudiciables, impunies...

M. B. a été contraint de laissé vacant leur appartement insalubre pendant ces quinze ans. Sans avoir jamais été indemnisés. Ce qui représente 270.000 euros de loyers non perçus.

Cabinet Rondeau

Le 2 mai 2019, M. B. ont rappelé par lettre au nouveau syndic élu, le cabinet Rondeau, leur demande de régler à l'amiable le différend l'opposant au Syndicat, et l'illégalité d'imputer des « vacations contentieux » - son contrat de syndic stipulait des honoraires pour des suivis de litiges (p.7).

Ils l'ont interrogé sur l'éventuelle assurance dommage maitre d'ouvrage, qui avait du être souscrite pour les précédents travaux de ravalement. "Pourquoi le Syndicat et son syndic ne l’actionneraient-ils pas pour financer les travaux de ravalement votés. Ce qui permettrait de sérieuses économies au Syndicat."

Ils ont aussi demandé "les raisons de la succession de trois architectes en quelques années pour les travaux concernant le mur pignon n’ont pas été expliquées aux copropriétaires".

Ils ont déploré qu'à la différence de son prédécesseur, Irène Pham n'ait pas inspecté tout le mur raviné et leur appartement. "Ce qui lui aurait permis de nuancer son appréciation de l’état du revêtement du mur pignon, de constater en particulier une « gouttière rouillée et visiblement fuyarde », un conduit de cheminée amianté coupé - sans autorisation ? - au niveau du 5e étage, et de préconiser des travaux plus adéquats. Il serait peut-être utile de lui communiquer le rapport de son confrère."

Ils ont réitéré leurs plus vives réserves sur les travaux de ravalement votés "sans aucun constat préalable de tous les problèmes l’affectant et en ignorant l’existence d’un mur pignon, et sur ce cabinet d’architectes, SN GBROY Partenaires, ayant mis en concurrence trois entreprises, dont deux problématiques. "Que se passera-t-il si cette entreprise posait elle-aussi des problèmes ?"

Ils lui ont transmis la photographie du mur mitoyen surplombé par des souches de cheminées fissurées afin qu'il l'envoie au conseil syndical et à l'architecte de l'immeuble, communiqué les coordonnées du syndic copropriétaire du mur mitoyen afin de l'informer des travaux. Ils ont sollicité que ce cliché soit annexé au procès-verbal de cette Assemblée générale.

Le cabinet Rondeau a été racheté par le groupe Foncia en 2020.

Lors de l’Assemblée générale extraordinaire de copropriétaires du 8 mars 2021, Michel Hannel & associés a été élu syndic.

Tribunal judiciaire 2019-2021

En janvier 2019, le syndic, alors Foncia Paris, représenté par Me Carine Smadja, avait assigné M. B. devant le Tribunal judiciaire de Paris. Il réclamait "3 792,15 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2019", la condamnation de M. B. à 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1 500 euros au titre de ses frais judiciaires et aux dépens, et le rejet de toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitée par M. B. 

Dans ses conclusions actualisées au 30 octobre 2020, Me Carine Smadja avait réclamé "7 864,94 Euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2020, 1er trimestre 2020 inclus", 2 000 euros au titre de dommages et intérêts pour « résistance abusive », 2 000 € au titre de ses frais judiciaires", et le rejet de toute demande de délais ou d'échelonnement du paiement de la dette.

Le 26 janvier 2021, en raison de divers reports dus notamment à la pandémie de coronavirus, s'est déroulée l'audience de plaidoirie.

La Présidente Aurélie Lesage a curieusement dirigé les débats.

Me Carine Smadja lui a présenté un tableau actualisé à janvier 2021 de ses demandes, mais non communiqué à M. B. La Présidente acceptait cependant cette nouvelle pièce. Indignés, M. B. ont tant insisté pour que soient respectés les droits de la défense, que la Présidente a finalement écarté des débats ce document.

A titre liminaire, M. B. entendaient soulever une question préjudicielle, faire constater le Syndicat ni présent ni représenté, et souligner l’absence de justificatifs. 

La question préjudicielle ? Au 1er janvier 2019, le Syndicat a réclamé 3 792,15 € dans son assignation et dans sa pièce n° 3. Mais il a exigé 8 598,33 € dans son Appel de provision du « 17/12/2018 » concernant la « période du 01/01/2019 au 31/03/2019 » !? M. B. sollicitaient le bénéfice des articles 40 du Code de procédure pénale et 441-1 du Code pénal (faux et usage de faux), article 313-1 du Code pénal (escroquerie au jugement). Il incombait donc au Tribunal de renvoyer au juge pénal pour qu’il statue sur ces points. Et ce, car cette question préjudicielle « porte sur une question dont la solution est nécessaire au règlement au fond du litige » (C. Cass. Soc., 26 mars 2014, pourvoi n° 12-25.455, Bull. 2014, V, n° 90). "Non", assène la Présidente. "Mais, dans l'affaire Benalla, le sénateur Philippe Bas a rappelé que le renvoi est légalement obligatoire, et que le Procureur statuera..." "Non, je ne le ferai pas", coupe sèchement la Présidente. 

Qui est le syndic du Syndicat ? Une question essentielle : au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est le mandataire du Syndicat et son mandat est un contrat intuitu personae, i.e. personnel. Il ne peut se faire substituer. Tout changement de son entité juridique conduit donc à une nullité immédiate de son mandat.

En janvier 2019, l’assignation a été initiée par Foncia Paris, alors syndic du Syndicat.

L’Assemblée générale du 29 avril 2019 a révoqué à l’unanimité Foncia Paris. Elle a élu syndic le cabinet Rondeau. 

L’Assemblée générale du 10 mars 2020 a réélu le cabinet Rondeau comme syndic pour une durée de 18 mois. 

Cette copie-écran ci-contre du 25 septembre 2020 du site Internet de Foncia indique que le cabinet Rondeau était déjà, à cette date, intégré dans le groupe Foncia .

Par courrier du 15 octobre 2020, Stéphane Dupuis, président de Foncia Paris Rive Droite, et Bertrand Daubourg, président du cabinet Rondeau, ont informé les copropriétaires de leur travail « depuis plusieurs semaines » à « l’intégration du cabinet Rondeau » dans Foncia Paris Rive Droite. 

Ils ont allégué dans ce courrier : « Ce rapprochement n'aura pas d'impact sur la gestion quotidienne de vos biens ».

Or, dans son appel du 17 décembre 2020, Foncia Paris Rive Droite cabinet Rondeau imposait, au 3 décembre 2020, le paiement d'honoraires pour « vacations contentieux 4e trimestre 2020 » pour 306 €. Rappelons que le cabinet Rondeau n’avait jamais imposé d’honoraire à ce titre. 

Le 30 octobre 2020, Me Carine Smadja, « avocate du Syndicat [représenté par] son syndic Cabinet Rondeau », a signifié des conclusions et une nouvelle pièce. Or, le cabinet Rondeau n’a pas prouvé qu’il existât encore à cette date et fût le syndic.

Par courrier du 5 novembre 2020, Stéphane Dupuis, président de Foncia Paris Rive Droite, a écrit aux copropriétaires : « Suite à l’acquisition du Cabinet Rondeau, Foncia a le plaisir de vous compter parmi ses nouveaux clients ». 

Depuis au moins trois mois avant l'audience, Foncia Paris Rive Droite cabinet Rondeau, était donc alors le syndic de facto du Syndicat, mais non de jure. Or, la notion de syndic de fait n’a jamais été consacrée par la jurisprudence.

En outre, M. B. arguaient que le Syndicat n’était ni présent ni représenté dans cette procédure judiciaire et à l'audience : Foncia Paris n’était plus son syndic depuis avril 2019, le cabinet Rondeau n’existait plus - son contrat de syndic avait cessé -, et Foncia Paris Rive Droite cabinet Rondeau n’avait pas été élu par une Assemblée générale. Son contrat de syndic daté et signé n’avait d'ailleurs pas été communiqué.

Donc, le Syndicat, sans motif légitime, n’avait pas régularisé juridiquement la situation et n’était pas représenté à l’instance. En outre, il n’avait pas prouvé que le cabinet Rondeau avait la qualité de syndic pour faire signifier le 30 octobre 2020 les conclusions et une pièce de Me Carine Smadja et que celle-ci avait/a un mandat du Syndicat représenté par son syndic légal.

M. B. sollicitaient que le Tribunal constatât que le Syndicat était donc sans représentant légal, n’était ni présent ni représenté, et était donc défaillant, qu'il ne tînt pas compte des conclusions et de la dernière pièce de Me Carine Smadja, et qu'il statue par « jugement sur le fond qui sera contradictoire ». (article 468 du Code de procédure civile)

Ils ont insisté sur le fait que le Syndicat n'avait pas versé aux débats l'extrait du Grand Livre concernant leur compte depuis janvier 2017 et le règlement de copropriété.

Autres documents non communiqués : le contrat daté et signé du syndic actuel de jure du Syndicat, le contrat daté et signé de Foncia Paris Rive Droite Cabinet Rondeau avec le représentant légal du Syndicat, la mise en demeure et sa lettre de relance stipulées dans le contrat signé avec Foncia  Paris, syndic lors de l’assignation, et le « contrat Garantie juridique de l’immeuble ». 

Quel est le montant de la créance du Syndicat ? 5 820,01 € selon la Cour, 7.958,86 € selon un appel de charges du Syndicat, 7.974,44 € selon le montant erroné de l’huissier du Syndicat ou 9 198,21 € selon un décompte erroné du Syndicat en 2019 ?

M. B. a aussi listé les fautes, contradictions chiffrées et carences informatives - les intérêts payés (104,97 €) demeurent absents de leur compte - émaillant les pièces du Syndicat, afin que la Présidente se s'y fie pas. Le Syndicat ne les a expliquées. Il s’est constitué « preuve à lui-même » par ses pièces erronées. 

La créance réclamée en 2019 n’était donc ni certaine, ni exigible, ni liquide. Et ces irrégularités comptables viciaient le solde du compte des défendeurs au 1er janvier 2021.

Au 1er janvier 2020 (1er trimestre 2020 et 1ère provision sur ravalement inclus), le Syndicat évaluait la dette de M. B. à 7 864,94 €, en incluant dans ce montant les frais injustifiés et des honoraires de l'huissier de justice.

Au 1er janvier 2020 (1er trimestre 2020 et 1ère provision sur ravalement inclus), M. B évaluaient leur dette à 3 214,86 €, à 964,06 € le montant de « frais de vacations contentieux », et à 1 363,74 € le montant des honoraires de l'huissier de justice du Syndicat. Soit le montant total de sa dette de 3 614,54 €, et un écart de 4 250,40 € par rapport au montant de la dette selon le Syndicat (7 864,94 € - 3 614,54 €).

Au 1er janvier 2021, M. B. évaluaient leur solde débiteur, au titre des appels de charges dont celui du 1er trimestre 2021, à 6 414,83 €, à 1 270,06 € les  « frais » injustifiés exigés par le Syndicat, et à 1 363,74 € les dépens. Ils demandaient d’être dispensés du paiement de ces « frais », montant ni certain, ni liquide, ni exigible, ni justifié, ni conforme à la loi, que leur compte soit crédité de cette somme, et que ces « frais » restassent à la seule charge du Syndicat, sans que les défendeurs aient à contribuer à leur paiement. Le Cabinet Rondeau n’a pas prouvé être le syndic du Syndicat lors de la signification des conclusions et de la dernière pièce de Me Carine Smadja.

Au 1er janvier 2021, le Syndicat avait réclamé à tort 11 848,41 € pour les appels de charges dont celui du 1er trimestre 2021, les « frais » et dépens, au lieu de 9 200,50 € !? 

Enfin, M. B. sollicitaient 1 500 € au titre des dommages et intérêts pour comptabilité erronée du Syndicat, que soient ordonnés la rectification des erreurs comptables et un échéancier afin de payer la dette sur 24 mois, 2 500 € au titre des frais judiciaires. 

Le 18 mars 2021, le Tribunal judiciaire de Paris a rendu son jugement. 

Il n'a pas mentionné la question préjudicielle soulevée par M. B. Et ce, alors qu'il a constaté que « le décompte postérieur à l’arrêt du 18 octobre 2017 est erroné ».  Sans toutefois préciser lequel.

Il a fixé à 4 507,72 € le montant des « charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2020 (1er trimestre 2020 et 1ère provision sur ravalement inclus),  à 15 mensualités de 300 € dans l’échéancier du remboursement de ces 4 507,72 € - la dernière mensualité étant majorée du solde de cette dette -, 964,06 € le montant de « frais de vacations contentieux » injustifiés ayant débité, à l’initiative du syndic Foncia Paris le compte de M. B., et 800 € le montant infligé à M. B. au titre de l’article 700 du CPC (frais judiciaires). Le Tribunal a refusé d'ordonner des rectifications comptables !?

Le jugement (5,5 pages) fourmille d'erreurs matérielles. 

La Présidente allègue que le cabinet Rondeau était syndic lors de l'assignation de 2019 - or, c'était Foncia Paris -, lors de la communication des conclusions du 30 octobre 2020 - aucune preuve n'en a été apportée - et en janvier 2021 - or, ce cabinet indépendant n'existait plus. Oublie qu'un report d'audience a été fixé par le Tribunal rouvert après le confinement induit par la pandémie de coronavirus. Additionne en un seul montant des « frais de vacations contentieux » de 964,06 € et des dépens au montant non communiqué. Oublie de mentionner dans le dispositif ces 964,06 € le montant de « frais de vacations contentieux ». Evoque des contrats du Syndicat "du 29 avril 2019 et du 10 mars 2020 conclus avec le cabinet Rondeau" présentés en audience sans laisser à M. B. un délai raisonnable pour les analyser - est-ce conforme aux droits de la défense ? -, et élude les preuves de l'absence de syndic de jure à la date de l'audience. Etc. Etc. Etc.

Curieusement, à aucun moment - ni dans le rappel des faits, ni dans les motifs, ni dans le dispositif -, la Présidente n'indique le nom du syndic de jure à la date de l'audience de plaidoirie du 26 janvier 2021 et à la date à laquelle elle évalue la créance du Syndicat (octobre 2020). Cela ne l'empêche pas d'écrire que le Syndicat "est bien représenté à la présente audience" !?

M. B. n'étaient pas imposables à l'impôt sur le revenu - l'un deux était au chômage non indemnisé -, et sans aucune garantie protection juridique. La Présidente les a condamnés à 800 euros, alors que le Syndicat a une protection juridique qui prenait en charge tous ses frais judiciaires - l'écart entre le montant alloué par le Tribunal et celui de la facture de l'avocate du Syndicat bénéficie à ce dernier...

Le 26 mai 2021, le Syndicat, représenté par la même avocate, a déposé une requête en rectification d'erreur matérielle "tenant à la double déduction" de 1.900,33 euros "dans le décompte du syndic et dans le jugement". 

M. B. sollicitaient le rejet de cette demande, la rectification d'erreurs matérielles et l'interprétation de certains passages. Ils ont aussi soulevé une question préjudicielle.

L'avocate du Syndicat s'est empressée de quitter l'audience au début de la plaidoirie de M. B. C'est dommage car elle n'a pas pu répondre aux questions de M. B.

Le 10 novembre 2021, le Tribunal, présidé par la même magistrate, a confirmé ce montant et rejeté les demandes du Syndicat. Mais sans accéder à la demande de M B de saisir le juge pénal pour déterminer si certains documents peuvent être qualifiés de faux. Sans même leur accorder un montant au titre de leurs frais judiciaires. Pourquoi ?

M. B. a écrit au syndic Michel Hannel & Associés que ses erreurs comptables représentaient à leur détriment, et sauf erreur involontaire de leur part, au moins 7 299,84 € en 2022. 

Une fortune 

Toutes les erreurs comptables représentent, en septembre 2022, au détriment de M. B., et sauf erreur involontaire de leur part, au moins 7.299,84 €. Soit près de 4 ans d’appels de charges !

Depuis plus de dix ans, des magistrats ont systématiquement constaté des soldes différents de ceux allégués par le Syndicat représenté par ses syndics successifs. Est-ce normal ?

Aucun de ces magistrats n'a pourtant saisi le parquet, le Procureur. Pourquoi ?

La Cour de cassation

Le 3 janvier 2018, M. B. ont sollicité l'aide juridictionnelle partielle afin de bénéficier, dans ce cadre, d'un avocat près la Cour de cassation chargé de les défendre auprès de cette Cour suprême de la juridiction judiciaire. Ils ont invoqué les motifs fondant leur pourvoi futur, et l'antisémitisme imprégnant selon eux cette affaire.

Le 24 février 2018, la Cour de cassation leur a notifié un refus signé par M. C. Charruault. président du BAJ (Bureau d'aide juridictionnelle). Quelle rapidité pour examiner un dossier ! M. C. Charruault, ce nom ne vous dit rien ? Vous vous souvenez de l'affaire du Dr Lionel Krief, ce médecin nucléaire juif français ruiné et spolié par un "gouvernement des juges" ?

Ainsi que je le rappelais supra, le 18 juin 2014, présidée par Christian Charruault, la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation avait rendu trois arrêts courts (1 page-1,5 pages), à la motivation sibylline, dans cette affaire. Elle avait rejeté les demandes des deux pourvois du Dr Krief, et l’avait condamné au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à verser 8 000 € aux parties adverses dont Me Denis Hazane, mandataire judiciaire. Cette 1ère Chambre civile avait aussi rejeté la demande du pourvoi de Me Hazane contre en particulier le Dr Lionel Krief, mais sans condamner l’administrateur judiciaire à cet article 700. Un étrange « deux poids, deux mesures » au détriment du Dr Lionel Krief, que le Premier Président de la Cour de cassation, interrogé par mes soins, n'avait pas expliqué. 

Revenons à cet arrêt de la Cour d'appel de Paris. C. Charruault a allégué que les requérants disposaient « d’un patrimoine immobilier pouvant être vendu ou gagé. Les ressources [des demandeurs] excèdent le plafond d’admission à l’aide juridictionnelle, compte tenu de la valeur immobilière de son patrimoine ».

Le 4 mars 2019, M. B. ont contesté ce refus en rappelant ces trois arrêts rendus, dans l’affaire du Dr Lionel Krief, par M. C. Charruault et en invoquant l'antisémitisme dont ils se sentaient victimes. Ils ont ajouté qu'il "serait insensé de vendre un appartement, souvent à perte, dans la hâte, 170 000 € pour payer 3 500 €, voire plus, d’honoraires d’avocat près la Cour de cassation". En outre, ils ont écrit : "Même si tous les membres de l'indivision M. B. étaient d'accord pour vendre cet appartement, il faudrait, même en baissant beaucoup le prix de vente, au moins quatre à six mois pour trouver un acquéreur, et encore au moins six mois pour que le notaire réunisse les documents requis pour la rédaction de l’acte de vente. Et ce, en espérant que le potentiel acquéreur obtienne le prêt bancaire qu’il sollicitera très vraisemblablement. Le temps de la mise en vente, de la banque et celui notarial ne sont pas ceux de la justice". Le délai pour se pourvoir en cassation est de quelques mois. Par ailleurs, M. B. ont évoqué les documents erronés versés aux débats par le Syndicat. Enfin, M. B. ont conclu : "Sur des documents similaires, en 2010 et en 2014, le BAJ de Versailles a alloué l’Aide juridictionnelle totale (100%) respectivement devant le TGI et devant la Cour d’appel de Versailles à l'un des membres de cette indivision. En 2016, le BAJ de Paris lui a alloué l’AJ totale". 

Le 15 mai 2019, Nathalie Sabotier, conseiller référendaire à la Cour de cassation, déléguée par le Premier président, a rejeté ces recours :

 "Vu l'article 23 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, ensemble les articles 39, 56 et 59 du décret du 19 décembre 1991 ;
Attendu qu'en l'absence d'élément d'appréciation nouveau, et eu égard à la situation financière, recalculée le 12 avril 2018, le montant des ressources disponibles au sens des articles 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1991 excède le plafond légal pour bénéficier de l'aide juridictionnelle totale ou partielle : que le demandeur dispose d'un patrimoine immobilier pouvant être gagé ou vendu". 

"Aucun recours ne peut être exercé contre l'ordonnance" de  Nathalie Sabotier.

Quelle est cette "situation financière recalculée le 12 avril 2018" ? Mystère.

Cette magistrate a-t-elle saisi le Procureur de la République, conformément à l'article 40 du Code de procédure pénale (CPP) ? 

Qu'ont fait Christian Charruault et Nathalie Sabotier concernant l'antisémitisme évoqué dans ces courriers sollicitant l'AJ ?

M. B.  avaient donc payé les honoraires d'un avocat près la Cour de cassation, et arguaient que "tout justiciable a droit à un procès équitable (articles 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des Libertés fondamentales et 47 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne), et que la Cour n’avait pas respecté les droits de la défense, le droit à la preuve, s’était contredite et avait violé la règle de droit, notamment en ne motivant pas son arrêt qui devait être cassé entièrement aussi pour défaut de motif ou insuffisance des motifs". Ils soulignaient les irrégularités comptables dans des documents versés aux débats. Des irrégularités comptables relevées par la Cour  d'appel puisque ses calculs aboutissaient à des soldes différents de ceux du Syndicat.

Défenseur du Syndicat, la SCP Gouz-Fitoussi a allégué que la "cour d’appel n’a à aucun moment relevé une quelconque irrégularité comptable", que "le débiteur qui prouve la remise du chèque ne prouvera sa libération qu'en démontrant que celui-ci a été encaissé (Com. 3 mai 2016, n° 14-19.159). En l’espèce, [M. B. "se bornaient à produire devant la cour d’appel les photocopies des chèques et des extraits de leur compte" - donc prouvaient que leurs chèques avaient été encaissés - et remettaient "en cause le pouvoir souverain des juges du fond dans l’appréciation des éléments de preuve". 

La SCP Gouz-Fitoussi a également écrit : "la Cour de cassation considère que les juges du fond ne sont nullement tenus de viser expressément, dans leur décision, les éléments de preuve qu’ils décident d’écarter, leur silence marquant leur conviction selon laquelle ces éléments ne sont pas probants (Soc. 13 juin 1990, Bull. V, n°238 ; Civ. 1ère, 20 juin 1995, Bull. I, n°273 ; Civ. 1ère, 3 juin 1998, Bull. I, n°196 ; Com. 23 avril 2013, n°11-25.467)." Comment concilier ce silence avec l'obligation légale pour tout jugement d'être motivé, ne serait-ce que pour ne pas faire naître le soupçon de statuer de manière arbitraire ? 

Le reste est à l'avenant, la SCP Gouz-Fitoussi abondant, en la citant, dans le sens de la Cour d'appel de Paris. Et réclame 4 000 € au titre de l'article 700 du CPC (frais judiciaires) de son client !? Un montant anormalement élevé, a fortiori quand l'arrêt n'a pas repris les montants réclamés par le Syndicat : une recherche par Google révèle que la Cour de cassation alloue au maximum, à ce titre, 2 000 € à une copropriétaire, voire 3 000 € à un copropriétaire ou à un Syndicat de copropriétaires. En outre, pourquoi condamner à ce titre M. B. ? Il conviendrait que le Syndicat assume ses frais de justice, car les soldes qu'il réclamait en 2015 et en 2017 ne correspondent pas à ceux évalués par la Cour d'appel et qu'il a interjeté appel alors que le solde de M. B. était créditeur selon les calculs de la Cour d'appel.

Le 1er mars 2019, Ludovic Jariel, rapporteur, a remis un rapport de 2,5 pages "en vue d'un rejet NON SPÉCIALEMENT MOTIVÉ du POURVOI - moyen(s) manifestement pas de nature à entraîner la cassation". Les majuscules figurent dans ce rapport. Et Ludovic Jariel indique : "Il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le pourvoi car le ou les moyens qu'il invoque n'est ou ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Les moyens présentés à l’appui du pourvoi sont irrecevables ou manifestement pas de nature à entraîner la cassation".

La "créance de 720,34 €" ? Inutile de contester sa liquidité, c'est-à-dire qu'elle soit évaluable en argent : elle "résulte des pièces, notamment comptables, produites par le Syndicat".  Justement, est-il conforme aux droits de la défense que la Cour se soit uniquement fondée sur des pièces du seul Syndicat alors que M. B. prouvaient les carences de ces documents et que la Cour d'appel parvenait à des soldes aux montants différents de ceux réclamés par le Syndicat en 2015 et en 2017 ? Exeunt les fautes de calculs de la Cour d'appel, ses motivations insuffisantes et les erreurs comptables du Syndicat.

Et Ludovic Jariel de poursuivre : "C’est au tireur d’un chèque de rapporter la preuve de son encaissement par son bénéficiaire... Dans le cadre de son appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen que la cour d’appel a retenu qu’une telle preuve n’était, en l’espèce, pas rapportée par la production des photocopies des chèques litigieux et d’extraits des comptes". Bref, communiquer les photocopies de chèques libellés à Foncia Paris et de relevés bancaires prouvant que ces chèques ont été débités de leurs comptes bancaires, et figuraient dans des pièces du Syndicat, notamment des appels de fonds à en-têtes de Foncia Paris, ne constituent pas des preuves !? Mais quelles seraient les preuves agréées par ces deux Cours, la Cour d'appel et la Cour de cassation ? Mystère.

Alors que M. B. avait informé la Cour d'appel sur des documents susceptibles d'être qualifiés de faux (articles 40 et 40-1 du Code de procédure pénale, la Cour d'appel n'a pas alerté le procureur de la République et n'a pas sursis à statuer. L’article 92, alinéa 2, du Code de procédure civile dispose : « Devant la cour d'appel et devant la Cour de cassation, cette incompétence ne peut être relevée d'office que si l'affaire relève de la compétence d'une juridiction répressive ou administrative ou échappe à la connaissance de la juridiction française ». Ludovic Jariel devait-il renvoyer à la juridiction répressive ces documents pour savoir si ces documents sont susceptibles d'être qualifiés de faux, et ce, avant de rédiger son rapport ? Si oui, pourquoi ne l'a-t-il pas fait ?

Et Ludovic Jariel d'alléguer : "La cour d’appel a retenu que [M. B.] ne justifiaient pas d’une gestion opaque du syndic ni de fautes de gestion... Partant, il ne peut être reproché à la cour d’appel de ne pas avoir tiré les conséquences légales de ses propres constatations". N'y a-t-il pas contradiction pour la Cour d'appel de parvenir à deux reprises, en 2015 et en 2017, à des soldes du compte de M. B. distincts de ceux du Syndicat et de conclure à l'absence de "fautes de gestion" ?

La Cour d'appel n'a pas soustrait le solde débiteur selon elle de 720,34 € du montant des "vacations contentieux" de 1056 € selon ses calculs ? Ce solde serait alors créditeur de 335,66 € (1 056,00 € - 720,34 €). La Cour d'appel n'a  donc pas "tiré les conséquences légales de ses propres constatations". Ludovic Jariel ne le relève pas. 

Et il propose de confirmer cet arrêt inique de la Cour d'appel condamnant des copropriétaires juifs français pour une prétendue "dette" alors que leur solde est créditeur ! Était-ce un procès équitable ? Quels étaient les droits de la défense de M. B. ? 

Pourquoi Ludovic Jariel ne relève-t-il que la Cour de cassation n'a pas tiré les conclusions légales de ses propres constatations en violation de l'article 6-1 de la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales ? Ce qui est une erreur manifeste d'appréciation que la Cour de cassation sanctionne.

Et, dans un arrêt en 2015, la Cour de cassation avait infirmé un arrêt insuffisamment motivé et ne répondant pas aux conclusions d'appel d'un copropriétaire : « Alors que tout jugement doit être motivé ; que dans ses conclusions d'appel, M. X... faisait valoir que les charges de nettoyage de l'entrée B, qui se trouve dans le bâtiment 1, avaient été irrégulièrement imputées au bâtiment 2 dans lequel se trouve son lot n° 203, sous couvert d'une fausse prestation de nettoyage de l'escalier C, facturée deux fois ; qu'en se bornant à retenir que le tableau annexé au règlement de copropriété affectait les charges d'entretien de l'escalier C aux lots n° 203 à 207 du bâtiment 2, de sorte que la répartition était régulière, sans répondre aux conclusions d'appel de M. X... faisant valoir que cette prestation avait été facturée deux fois et incluait, en réalité, les frais de nettoyage de l'escalier B, qui auraient dû être affectés aux seuls copropriétaires du bâtiment 1, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile » (Cass., ch. civ. 3, 15.04.2015, N° 14-13255). Alors pourquoi cette jurisprudence n'est-elle pas appliquée par Ludovic Jariel ? Pourquoi propose-t-il, dans l'affaire M. B., de respecter "l'appréciation souveraine" de la Cour d'appel ?

Le Syndicat avait interjeté appel en 2015 alors que le solde du compte de M. B. était positif selon les calculs mêmes de la Cour. Et il a persisté dans cette procédure judiciaire, alors qu’il a été prouvé que ce solde était créditeur lors d’une réunion en janvier 2017, et que le solde de M. B. était créditeur si on se fonde sur les calculs de la Cour d’appel. La Cour d'appel n'a pas condamné le Syndicat pour procédure abusive. Ces faits n'encourent pas la cassation de l'arrêt déféré selon Ludovic Jariel. Pourquoi ?

Le reste est à l'avenant, Ludovic Jariel répétant la phrase : "Le moyen est inopérant pour s’attaquer à des motifs surabondants de l’arrêt dès lors que par d’autres motifs, non critiqués, il est légalement justifié par..." Et il propose de condamner M. B. à 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC !?

De même que la Cour n'avait pas motivé notamment son refus de tenir compte de certains montants ou n'en avait pas indiqué la date, Ludovic Jariel conclut "au rejet non spécialement motivé" du pourvoi de M. B. Or, l’article 455 du Code de procédure civile énonce que « le jugement doit être motivé ». 

On demeure sidéré devant ces fautes basiques de Ludovic Jariel : "La cour d’appel... n’était pas tenue de procéder à une recherche sur le surcoût de l’organisation de cette assemblée que ses constatations rendait inopérante". Rappelons à ce magistrat de la Cour de cassation que le verbe s'accorde avec son sujet et que l'adjectif s'accorde avec le nom qu'il qualifie. En outre, Ludovic Jariel paraît fâché avec les majuscules : il met toujours une minuscule à "cour" d'appel.

Cabinet Hannel

Lors de l'Assemblée générale de 2023, le syndic a indiqué que, malgré ses relances, Me Marx, qui avait vendu ses lots, refusait de rembourser sa dette de plusieurs milliers d'euros au Syndicat, et les copropriétaires présents, sauf M. B., ont accepté la proposition du syndic : c'est le Syndicat qui assumera financièrement ce coût ! Et une majorité de copropriétaires ont voté contre la candidature de M. B. comme membres du conseil syndical. 

Or, en septembre 2024, le syndic qui lui a succédé, Le Terroir, a révélé au conseil syndical que le cabinet Hannel avait commis une faute professionnelle préjudiciable. Quand des copropriétaires vendent leurs lots, le notaire chargé de cette vente demande au syndic si ces vendeurs ont une dette de charges impayées envers le Syndicat. Le Syndic doit répondre en informant de l'existence ou de l'inexistence d'une telle créance. Dans l'affirmative, le syndic est obligé d'en informer le notaire en faisant une opposition sur le prix de vente. Ce montant est déduit du prix de vente, et débute un délai de trois mois aux parties pour trouver un accord amiable. Sans accord, soit le Syndicat récupère le montant litigieux, soit le tribunal statue sur cette contestation formée par le vendeur sollicitant la mainlevée de l’opposition. (article 20 de la loi du 10 juillet 1965) Tous actes que le cabinet Hannel n'a pas effectué.

M. B. ont continué d'envoyer des chèques mensuels de 600 € au syndic Hannel en paiement de leur dette au Syndicat.

 

Au cours de l'été 2023, le cabinet Hannel devait comparer ses écritures comptables avec celles de M. B. pour déterminer le véritable solde de ces copropriétaires.

Le 16 février 2023, le Tribunal de commerce de Paris a déclaré MICHEL HANNEL & ASSOCIES en cessation des paiements. Le 11 octobre 2023, il l’a placé en liquidation judiciaire et a nommé Maître Michèle LEBOSSE, administrateur provisoire de cette copropriété afin de faire désigner un nouveau syndic.

Curieusement, c'est M. B., et non le conseil syndical, qui en ont informé, fin octobre 2023, les copropriétaires par une affiche apposée dans l'immeuble.  

M. B. ont procédé à deux virements bancaires de 300 € en réponse aux appels de l'administrateur judiciaire pour 880 €.

Le 20 décembre 2023, M. B. ont envoyé à Mme Michèle Lebossé un volet du constat amiable correspondant à un sinistre provoqué par des infiltrations de façade. Ils lui ont demandé si l’assurance dommage maître d’ouvrage obligatoire pour ces travaux avait été souscrite par le syndic Hannel pour ces travaux de ravalement des façades sur cour effectués début 2019, leur communiquer les nom et coordonnées de l’entreprise ayant été payée pour ces travaux et résoudre rapidement ce problème de malfaçons à l'étage de leur appartement.

Lors de l'Assemblée générale du 7 février 2024, a été élu syndic le cabinet Le Terroir. M. B. ont été élus membres du Conseil syndical et ont souligné combien leurs alertes concernant les syndics successifs avaient été corroborées par les faits. L'administrateur judiciaire a exprimé sa surprise devant les problèmes subis par M. B. et causés par le Syndicat et des syndics.

Le Terroir

Le syndic Le Terroir a envoyé par La Poste un appel de fonds en date du 17 avril 2024 pour 440 €.

A la mi-mai 2024, M B ont envoyé un chèque de 300 € - montant agréé par le précédent syndic - au nouveau syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) dans laquelle ils listaient les problèmes qu'ils espéraient résoudre : fautes comptables, infiltrations de façades, etc. 

Le 23 mai 2024, Le Terroir leur envoyait une relance de payer 720 € + 9,04 € (frais relance). Curieusement, cette relance n'indiquait pas leur chèque de 300 €.

A la mi-juin 2024, M. B. ont envoyé par La Poste un deuxième chèque de 300 €, et ont réitéré leurs demandes.

Le 21 juin 2024, ils ont reçu une notification Extranet du syndic Le Terroir les informant de la mise en demeure de payer 469,18 € (solde débiteur), dont 49,18 € de frais de relance et mise en demeure. Cette mise en demeure indiquait leur chèque de mai 2024, mais pas celui de juin 2024.

Le 23 juin 2024, M. B. ont écrit au cabinet Le Terroir :

- que sa lettre de relance omettait le chèque de 300 € de la mi-mai 2024 et sa mise en demeure celui remis à la mi-juin 2024. Ce qui gonflait indûment leur dette ;

- qu'après leur chèque de 300 € vers la mi-juin 2024, leur solde débiteur correspondait à l'"appel sur budget" s'élevait à 120 € (environ un quart d’un appel de charges) ;

- que ces frais de relance et mise en demeure de 49,18 € représentaient 40% dudit solde faible ;

- que leur compte de copropriétaires prouvait qu'ils avaient répondu par des chèques à tous les appels : ceux de Mme Lebossé et le sien ;

- qu'ils sont membres du Conseil syndical. Il lui était donc loisible de les contacter pour être rassuré sur leur bonne foi et éviter cette mise en demeure ;

- qu'il n'a pas répondu à leur LRAR de mai 2024.

M. B. regrettaient qu'il ait préféré réagir pour un montant dérisoire par deux actes inutiles, comminatoires et coûteux pour eux, mais rémunérateurs pour lui.

Au titre de leur bonne fois, ils lui ont adressé le chèque de 169,18 €.

De plus, ils ont réitéré leur demande de résolution du problème d’infiltrations de façade sur cour à l'étage de leur appartement.

Le Terroir a maintenu ses frais de "relance".

Le 16 septembre 2024, le conseil syndical s'est réuni en présence du syndic Le Terroir qui a dressé un "point de situation", notamment sur les problèmes d'infiltration de façade - vérifier l'existence d'une assurance dommages ouvrage -, sur l'absence de 35.000 € du compte du Syndicat - soupçon de détournement de fonds par le cabinet Hannel - et les impayés. Un membre du conseil syndical a sollicité une note juridique d'un avocat sur l'intérêt du Syndicat à se joindre à la procédure judiciaire visant le cabinet Hannel. Ce qu'ont approuvé M. B. 

Un membre du conseil syndical a rapidement envoyé un résumé de cette réunion au conseil syndical et au syndic.

S'en est suivi un échange de courriers électroniques entre le syndic, M. B. et le conseil syndical.

M. B. l'ont remercié. Ils ont écrit au conseil syndical et au syndic qu'ils advient, lors de cette réunion", demandé "que le syndic actionne la garantie financière du syndic cabinet Hannel. La procédure judiciaire a établi les actes délictueux commis par cet ancien syndic. Ce montant de 35.000 € a été déclaré par l'administratrice judiciaire Mme Lebossé. Cela ne coûtera rien au Syndicat. C'est à ce syndic et à sa garantie financière de prouver la destination de ces 35000 euros. Le Syndicat a une garantie protection juridique. Donc, cela ne coûterait pas au Syndicat. Ne pas essayer la moindre démarche semble incompréhensible. La perspective de la rentrée financière liée à la loge de la gardienne ne saurait occulter ce devoir de récupérer ce montant très élevé, a fortiori en période de crise économique durable et de la perspective des travaux importants à effectuer." Ils ont regretté que toutes leurs "alertes réitérées sur le cabinet Hannel n'aient pas été écoutées. Cela aurait évité à tous les copropriétaires cette situation très délicate et préjudiciable". 

Des membres du conseil syndical ont indiqué que l'assureur du syndic avait résilié sa garantie financière en 2023. M. B. ont souligné l'intérêt d'avoir l'analyse d'un avocat sur ce dossier.

M. B. ont reçu une "relance" du 11 septembre 2024 de régler le solde débiteur de 4.817,66 euros au titre de "Hannel solde au 17/03/2024" et les frais de relance de 9,04 €".

Le 18 septembre 2024, M. B. ont écrit à Hannel par courrier électronique :

"- Le terme "relance" signifie la réitération d'un acte. 

Or, c'est la première fois que vous demandez le règlement de cette somme qui ne figure sur aucun de vos précédents envois (appels de charges, etc.)"

Ils ont ajouté avoir arrêté d'envoyer des chèques au cabinet Hannel depuis sa liquidation judiciaire le 11 octobre 2023, avoir payé tous les montants demandés par Me Lebossé, puis par ce syndic depuis son élection le 7 février 2024.  

Ils ont demandé l'annulation des ces "frais de relance de 9,04 € et de ne pas envoyer de mise en demeure", et ont rappelé contester le solde débiteur réclamé et leur proposition d'une réunion en vos locaux pour comparer les écritures comptables du Syndicat et les nôtres". 

Ils ont rappelé le devoir du syndic "d'informer les copropriétaires sur la procédure de liquidation judiciaire du cabinet Hannel : montant détourné, dates d'audiences, etc." et "de demander l'avis d'un avocat spécialisé en droit pénal et en droit de la copropriété sur la saisine de l'ancien garant financier, AXA, du cabinet Hannel afin de récupérer les 35.000 euros subtilisés au Syndicat."

Le Terroir lui ont répondu : "Il s’agit d’un montant qui était du dans la situation de trésorerie".

Le 22 septembre 2024, comme convenu, M. B. lui ont envoyé les décisions judiciaires récentes, et un résumé de deux pages sur des procédures judiciaires depuis 2014 ainsi que les refus préjudiciables pendant des décennies du Syndicat et des syndics successifs de résoudre les problèmes induits par les infiltrations de façade dans leur appartement laissé vacant pendant 15 ans (270.000 € de loyers non perçus).

Le 27 septembre 2024, Le Terroir leur écrivait : "Afin de finaliser l’analyse des jugements, pouvez vous nous adresser vos appels de fonds couvrant la période du 01/01/2020 au 30/06/2021".

Le 29 septembre 2024, M. B. ont envoyé via Internet au syndic "les documents ci-joints déjà numérisés et répondant à votre demande", et ont annoncé être disponibles, en raison des fêtes du Nouvel an juif, à "partir du lundi 7 octobre 2024 pour rechercher et numériser d'autres documents".

Le 30 septembre 2024, Le Terroir demandait de lui "adresser copie de votre compte copropriétaire et des appels sur la période du 06/04/2020 au 30/09/2020".

Un membre du conseil syndical interrogeait le syndic sur sa visite dans l'immeuble concernant les infiltrations de façade et le projet de scission des deux Syndicats, mais sans évoquer les 35.000 € manquants dans le compte du Syndicat.

Le 2 octobre 2024, Le Terroir leur écrivait : "Comme indiqué précédemment, il nous est nécessaire d’avoir copie de vos appels de provision pour charges, travaux et autres imputations sur votre compte copropriétaire pour la période du 06 avril au 30 septembre 2020. Merci de nous les adresser semaine du  07 octobre". A M. B. qui l'interrogeaient "Pensez-vous que les appels de charges réclamés contiennent des montants distincts de ceux du Grand Livre ?, le syndic répondait "Nous n’avons pas les éléments concernant cette période".

Le 6 octobre 2024, M. B. ont envoyé au syndic "les appels sur la période du 06/04/2020 au 30/09/2020 émis par le cabinet Rondeau/Foncia Paris".

Le 7 octobre 2024, le syndic a écrit à M. B. : "Nous ne partons pas du jugement de 2015 mais celui du 18 mars 2021 qui a statué pour la période des charges et fonds travaux dus jusqu’au 1er janvier 2020. Vous n’avez pas fait appel à ce jugement. Il est donc exécutoire de plein droit".

M. B. lui ont répondu regretter "que vous n'ayez pas lu avec plus d'attention les décisions judiciaires et le résumé de la situation adressés.

L'arrêt de la Cour d'appel de Paris de 2017 (il a statué jusqu'au 2e trimestre 2017) est aussi exécutoire que le jugement de 2021. En vertu de quelle règle de droit décidez-vous quelle décision de justice vous écartez, et quelle autre vous retenez ?

C'est au syndic de respecter les décisions judiciaires, sans choisir celle qu'il écarte sans raison. Cela semblait aller de soi.

Les syndics Foncia et Rondeau, puis Hannel n'ont pas exécuté les décisions de justice car jamais les magistrats, de 1ère instance ou d'appel, n'ont accueilli leurs montants du solde. Ils ont gardé leurs soldes faux, refusé de créditer notre compte de montants dus, et continué leurs écritures comptables en colonnes Débit (charges) et Crédit (nos chèques ou régularisations).

Ce qui représente un détournement de 7.299,84 €, soit environ quatre années d'appels de charges et un cinquième des 35.000 € détournés par le seul cabinet Hannel.

L'indivision Chemla ne peut pas consacrer du temps et de l'argent à des procédures judiciaires."

Le 9 octobre 2024, Le Terroir a écrit à L. B. tenter de "reconstituer votre dette. Pour cela, il faut aider en lui produisant tous vos appels de fonds sans exception... Il manque des périodes. Il est impératif de les avoir. En ce qui concerne la consultation d’un avocat quant au détournement HANNEL, j’étais présente au RDV il me semble que l’idée a été abandonnée puisque HANNEL n’avait plus de garantie financière. En tout état de cause, nous sommes pour le moment sur votre dossier afin d’apurer au mieux et au plus vite les copropriétaires débiteurs."

M. B. lui répondait :

"1. La formulation de vos courriers électroniques me blesse car vous réitérez vos demandes en m'imputant la responsabilité de vos difficultés à reconstituer le compte alors que :

-  vous n'avez pas récupéré des documents comptables essentiels-;

-  les syndics précédents sont les seuls fautifs : la justice est toujours parvenue depuis au moins 12 ans, à des soldes distincts de ceux de Foncia, du cabinet Rondeau et  du cabinet Rondeau/Foncia ;

- [nous avions] à de nombreuses reprises, et en vain, attiré l'attention en Assemblées générales sur les gestions erronées, partiales et au détriment de l'immeuble et de [nous] de vos prédécesseurs.

Cela fait des semaines que je vous ai envoyé tous les documents réclamés numérisés, et récemment la preuve de l'absence d'un tableau concernant la période du 06/04/2020 au 30/09/2020 dans un appel émis par le cabinet Rondeau et en date du 18 juin 2020.

Je comprends donc mal votre insistance.

Malgré mes recherches répétées en près de deux semaines, je n'ai pas trouvé ce tableau, et je ne peux plus effectuer des recherches inutiles et chronophages dans mes archives. 

2. Le 17 septembre 024, j'ai écrit en réponse au compte-rendu de la réunion du Conseil syndical en vos locaux le 16 septembre 2024 :

"Je pense utile de demander l'avis d'un avocat spécialisé dans ce genre de dossiers et de suivre la procédure judiciaire visant le cabinet Hannel. Ce serait intéressant de connaitre la défense des autres créanciers. Ceci me semble faire partie de la mission du syndic Le Terroir...

(...)

La garantie financière souscrite par le cabinet Hannel auprès d'AXA  doit jouer pour la période allant jusqu'en 2023.

Il y a eu un défaut d'information préjudiciable. [Nous avions] pourtant alerté pendant des années sur la comptabilité erronée de ce syndic".

M. B. ont réitérécette demande concernant 35.000 €. Et ce, d'autant que le Syndicat dispose d'une garantie juridique."

Le Terroir écrivait à M. B. :

"Vous avez l’air juste de vouloir gagner du temps et en aucun cas vouloir régulariser votre compte.

Non cela ne fait pas des semaines que vous nous avez adressé des fonds.

Cela fait un moment que vous écrivez des courriers identiques en expliquant des jugements que vous interprétez.

Nous vous demandons simplement les appels de fonds manquants.

Merci d’avoir la gentillesse de compléter vos envois afin que nous arrêtions de perdre du temps avec des échanges de mails qui ne sont pas productifs à mon sens".

Le 10 octobre 2024, M. B. ont rappelé dans un mail au syndic que cela fait "plus de 2 semaines", depuis le 22 septembre 2024 qu'ils lui avaient envoyé un résumé de la situation, des décisions judiciaires et des appels de précédents syndics dont Foncia".

Ils se sont étonnés : depuis la LRAR du 15 mai 2024, "vous n'avez pas contesté [notre] interprétation de ces décisions judiciaires qui n'ont jamais repris les soldes allégués par les précédents syndics. [Nous sommes prêts] à dialoguer avec vous sur ces décisions judiciaires et à reconnaître une éventuelle erreur d'interprétation".

Ils ont soulevé une contradiction : "Cela fait un moment que vous écrivez des courriers identiques" pour réclamer "les appels de fonds manquants" en raison de carences de vos prédécesseurs. Vous reconnaissez donc qu'ils sont manquants et vous continuez à les réclamer !?"

Ils ont réitéré leur demande d'informations sur la procédure judiciaire visant le cabinet Hannel, sur le recours à "un avocat spécialisé afin d'avoir son avis écrit sur la meilleure action du Syndicat en vue de défendre ses intérêts dans la procédure judiciaire visant le cabinet Hannel qui a dérobé notamment 35.000 € du compte du Syndicat ? Dans l'affirmative, quelle est sa réponse écrite et argumentée ?"

Le Terroir leur a alors écrit par courriel : "Vous trouverez en pièce jointe votre compte copropriétaire au 01 avril 2018 au 01 octobre 2021. Comme vous pourrez le constater, des périodes sont à compléter car vous ne nous avez pas communiqué les relevés de comptes pour ces périodes".

Le 11 octobre 2024, M. B. ont écrit au syndic :

"Le tableau couvre la période du 1er avril 2018 au 1er octobre 2021, donc englobe « la période du 06/04/2020 au 30/09/2020 » visée par vos précédents courriers électroniques.

Il semble que nous aurions gagné du temps si vous aviez envoyé ce tableau plus tôt.

Il va falloir du temps pour chercher, et trouver ainsi que numériser les documents correspondant aux périodes colorées en vert dans votre tableau.

M.B. ont demandé que Le Terroir considère "la motivation et le dispositif de l’arrêt de la Cour d’appel de 2017 comme point de départ chronologique de la reconstitution" du compte.

Ils ont renouvelé leurs demandes d'informations et d'avis juridique concernant la procédure judiciaire visant le Cabinet Hannel. Ils ont sollicité son avis "sur les dommages causés - cloques de peinture, parquet abimé, etc. - dans les appartements sur cour en lien avec les façades."

Le Terroir leur a répondu : "Avec ou sans tableau, la demande est toujours la même et vous faites semblant de ne pas comprendre ce qui vous est demandé.".

M. B. l'ont assuré qu'ils communiqueront ces documents et comptaient "sur votre diligence, et celle du chargé de l'immeuble, pour répondre [aux] questions listées dans" leurs précédents courriers électroniques.

Le 17 octobre 2024, le syndic a écrit au conseil syndical :

"Le service gestion doit revenir vers vous pour ces 3 points.

En ce qui me concerne, j’ai préparé les comptes au 30/06/2023 + 30/06/2024 avec les éléments que nous avons…"

Il n'évoquait pas la procédure judiciaire visant le cabinet Hannel et les 35.000 € semble-t-il détournés par un de ses prédécesseurs.

Le 20 octobre 2024, M. B. ont envoyé au syndic tous les appels de fonds correspondant à la période du 1er avril 2018 au 1er octobre 2021.

Le 21 novembre 2024, M. B. a demandé au syndic à quel solde il était parvenu en étudiant les documents envoyés et s'il avait consulté un avocat pour un avis sur l'intérêt du Syndicat concernant les 34.000 € que le cabinet Hannel est soupçonné avoir détournés, où en est la procédure judiciaire le visant et s'il avait saisi AXA dont la garantie financière allait jusqu'en 2023. 

J’ai interrogé les personnes citées, dont le groupe Foncia informé depuis 2010 de ces problèmes et inactif, et le Procureur. Je publierai leur réponse dès réception.

POT-POURRI NON EXHAUSTIF DES FAUTES DE FRANÇAIS DE CETTE COUR

1. « Les comptes produits par le syndicat des copropriétaires ne fait pas mention des sommes » (p.5) ;

2. « des appels de fonds exceptionnel » et « Il n’y a pas lieu de remettre en question les appels de charges sollicités par le syndicat des copropriétaires sur ce motif, ceux-ci étant émis sur la base des tantièmes (p.6) ;

3. « le procès-verbal des assemblées générale spéciales » (p.6) ;

4. « faire le comptes » (p. 7) ;

5. « le report au crédit sur leur comptes » (p. 7) ;

6. « ces sommes de 386,09 €, 800 €, 800 € et 404 € ne seront donc pas pris en compte » (p. 7) ;

7. « montants adoptés par l’assemblée générales des copropriétaires » (p. 7) ;

8. « l’imputation des sommes versées n’ayant pas été précisées par [M. B.], celles-ci s’imputent » (p.7). Deux fautes dans une même phrase ;

Le nom patronymique de M. B. est aussi mal orthographié. Etc. Etc. Etc.

LEXIQUE

Administrateur judiciaire provisoire : quand le syndicat de copropriétaires affronte des problèmes financiers importants ou qu'il n’assure plus la conservation de l'immeuble, le juge nomme un administrateur provisoire. Substitué au syndic, l’administrateur provisoire adopte les mesures indispensables « au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ».

Assemblée générale (AG) des copropriétaires : réunie au moins une fois par an, elle prend les décisions les plus importantes en votant des résolutions, requérant des majorités diverses, sur l’approbation des comptes, l’élection du syndic et des membres du conseil syndical, le choix des entreprises pour effectuer des travaux, etc.

Conseil syndical : copropriétaires élus par l’assemblée générale. Ce médiateur entre le syndic et les copropriétaires assiste et contrôle le syndic.

Copropriété : un ou des immeuble(s) bâti(s) forment une copropriété dont les copropriétaires détiennent des lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Lot de copropriété : sont constitués de parties privatives et de parties communes.

Parties communes : sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux : sol, hall, etc.

Parties privatives : parties des bâtiments et terrains réservées au seul usage d'un copropriétaire dont elles constituent sa propriété : appartement, cave, etc.

Quote-part des parties communes d’un lot : part d’un lot dans la copropriété. Elle est calculée en fonction notamment de la superficie du lot. La copropriété constitue mille millièmes (1000‰), et le lot par exemple dix, cinquante ou cent millièmes. Le dénominateur forme les tantièmes.

Règlement de copropriété : il définit les règles de fonctionnement de l'immeuble, précise les droits et les obligations des copropriétaires, dont il décrit les lots et leur quote-part, et du syndic.

Scission : la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité de diviser une copropriété en plusieurs copropriétés indépendantes. La loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains) du 13 décembre 2000 régit cette scission qui dissout le syndicat initial et crée des syndicats indépendants, autonomes ayant chacun son règlement de copropriété. Des parties communes indivisibles - canalisations, voies d'accès, toiture, etc. - peuvent demeurer, et leur gestion et entretien relèvent généralement de l’Union de ces nouveaux syndicats.

Syndic de copropriété : professionnel ou non, élu par l’Assemblée générale des copropriétaires, il représente légalement le Syndicat des copropriétaires, assure la gestion administrative et financière de la copropriété, et le respect du règlement de copropriété.

Syndicat des copropriétaires  : personne morale regroupant tous les copropriétaires et chargée de la conservation de l’immeuble.

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Cet article a été publié le 6 mars 2018, puis le 8 novembre 2023.